如何解除住房買賣合同的一些案例？

?解除住房買賣合同比較復(fù)雜,簽合同需注意的事情有很多,如果處理不好,可能給用戶帶來很多麻煩。如果人們在其辦理過程當(dāng)中不注意一些事項,沒有合理的簽署住房買賣合同很可能會給我們帶來很多的麻煩;那么我們在平常生活中應(yīng)當(dāng)如何解除住房買賣合同呢?

?6月30日,甲公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《購房合同》,取得了某小區(qū)內(nèi)的2單元1-4號住房在內(nèi)的共12套住房的權(quán)。甲公司委托向陽房地產(chǎn)策劃銷售公司代表為其出售其的上述住房。

?在8月26日,張小姐向向陽公司交納了10000元定金,定購了上述住房中的一套住房,向陽公司出示了收據(jù)。次日,張小姐(乙方)與甲公司(甲方)在當(dāng)天簽訂了《住房買賣合同》,約定甲方將上述住房中的一套出售給乙方,住房建筑面積75.63平方米,住房成交價為140000元;房款分三次支付,第一次于8月26日支付10000元,第二次于8月27日支付10元,第三次于領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之日支付10000元,同時甲方將住房全部移交乙方等內(nèi)容。《住房買賣合同》約定住房的使用用途為住宅。在合同簽訂當(dāng)日,張小姐向甲公司交納了購房款10元,甲公司出具了收據(jù)。

?9月1日,甲公司為張小姐辦理了該住房的權(quán)證。次日,甲公司委托向陽公司向張小姐收取購房尾款10000元,向陽公司出具收據(jù),并將該住房的權(quán)證交付張小姐。同月29日,甲公司為張小姐辦理了該住房的國有土地使用權(quán)證。10月,向陽公司與張小姐辦理交接住房手續(xù)時,張小姐發(fā)現(xiàn)所購住房內(nèi)被糞水浸泡,根本無法居住,便拒絕收房,至今未使用該住房。張小姐無奈之下,將甲公司告上法庭,請求法院解除雙方之間的《住房買賣合同》,要求甲方返還購房款140000元,并按銀行同期貸款利率承擔(dān)資金占用費。

?【案情分析】

?張小姐與甲公司簽訂的《住房買賣合同》系雙方真實意思表示,內(nèi)容未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,合同真實有效。雙方均應(yīng)按照約定全面履行義務(wù),張小姐按約定付清房款,甲公司理應(yīng)按約交付住房給張小姐居住。但由于甲公司交付給張小姐的住房被糞水浸泡,無法居住使用,造成張小姐拒絕收房,至今未使用該房。而張小姐購房是為居住使用,由于該住房存在上述狀況,無法正常居住,即甲公司不可交付可正常使用的住房,致張小姐購房居住的目的不可實現(xiàn)。故張小姐要求解除合同,由甲公司退還購房款并賠償資金占用利息損失的請求,符合法律規(guī)定,應(yīng)予支持。

?【判決結(jié)果】

?法院經(jīng)審理終判決:解除張小姐與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于8月27日簽訂的《住房買賣合同》;甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效10日內(nèi)返還張小姐購房款140000元,并同時賠償張小姐從每筆購房款付款之日起至上述款項退還之日止的利息。

?【法律依據(jù)】

?《中華人民共和國合同法》 ?第九十四條有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同: ?(一)因不可抗力致使不可實現(xiàn)合同目的; ?(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù); ?(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; ?(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不可實現(xiàn)合同目的; ?(五)法律規(guī)定的其他情形。

?【案情簡述】

?甲方陳某與某房地產(chǎn)公司(乙方)簽訂了住房買賣合同,雙方約定該住房將于XXX年XX月XX日前交付甲方使用。此后,陳某向該公司分兩次支付購房款。但合同到期后該公司沒有如約交付住房,而是在一個月后才通知甲方去辦理住房交接驗收手續(xù)。陳某于是向法院起訴,要求解除住房買賣合同。

?【爭議焦點】

?開發(fā)商延遲交房,購房人能否要求解除住房買賣合同?

?【法院判決】

?經(jīng)法院判決,乙方雖有違約行為,但不構(gòu)成根本違約,合同有效。駁回了原告的訴訟請求。

?【律師解析】

?賣方雖有違約責(zé)任 不應(yīng)解除合同

?本案中房地產(chǎn)商雖未辦理過戶登記手續(xù),并且延遲交付使用,但住房過戶登記手續(xù)并非合同有效的要件,延遲交付的嚴(yán)重程度也未達(dá)到合同法規(guī)定的合同解除的條件,所以該合同應(yīng)為有效,但甲方可以要求乙公司承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

?甲方與乙方簽訂的買賣合同如果沒有明確約定住房延遲交付達(dá)至多長時間即可以解除合同,也未約定其他解除合同的條件,那么甲方就無法根據(jù)合同中的約定條款來主張解除買賣合同。

?在本案中,乙公司延遲一個月通知甲方辦理住房交接驗收手續(xù),其行為顯然已構(gòu)成遲延履行,是一種違約行為。那么乙公司的遲延履行行為是否構(gòu)成了根本違約?乙公司的違約行為是否致使甲方不可實現(xiàn)其簽訂住房買賣合同的目的呢?

?這就要看延遲交付的這一個月內(nèi)市場行情有何變化。一般說來,房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)不會有大的波動,延遲交付一個月并不會給甲方造成實質(zhì)性的損失,更不會使合同目的無法實現(xiàn),所以根據(jù)本案情況是無法認(rèn)定乙公司構(gòu)成根本違約的。如果允許甲方解除合同,反而會致使當(dāng)初雙方簽訂合同的目的無法實現(xiàn),不符合合同法鼓勵交易的宗旨。因此,甲方解除合同的訴求沒有法律上的理由。

?延遲交付要負(fù)違約責(zé)任

?按高人民法院的司法解釋:逾期交付使用住房的,按照逾期交付使用住房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

?綜上,賣方雖延遲交付住房,但延遲交付的嚴(yán)重程度未達(dá)到合同法規(guī)定的合同解除的條件,所以該合同應(yīng)為有效,但乙公司應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

?買房時約定解除合同的條件 通過此案例,我們提醒廣大購房者應(yīng)該注意以下幾點,這樣在與賣方出現(xiàn)糾紛時,賣方將會有更大的談判空間。

?1.好在住房買賣合同中明確約定,賣方延遲交付住房達(dá)到多長時間買方即可享有解除合同的權(quán)利。

?2.如果合同中沒有約定明確的解除合同的條件,購房方應(yīng)在賣方延遲交房后進(jìn)行催告,要求賣方在一段合理的時間內(nèi)履行義務(wù),如果賣方在催告要求的合理時間仍未履行義務(wù),這樣購房者也有了解除合同的權(quán)利。

?3.在向法院提出起訴前,好咨詢專業(yè)人員的法律意見,以免提出不恰當(dāng)?shù)脑V訟請求。如本案中,甲方因沒有充分考慮本案情況而錯誤地提出了解除合同的主張,結(jié)果法院沒有支持其主張,造成乙公司遲延交付的賠償責(zé)任在本案中也未能得到解決,而這才正是甲方應(yīng)該主張的。

?總而言之,如果我們在解除住房買賣合同的過程當(dāng)中不注意一些以上的事項,只會給我們一些受損失,所以,要合理的解除住房買賣合同才能實現(xiàn)交易與財產(chǎn)的安全。