集體土地住房評估方法

1、按照現行規(guī)定，農村宅基地所有歸農村集體組織所有，農民只擁有其使用權，故不存在法律意義上的交易市場，住房的交易也僅僅限制于農村組織內部成員之間，沒有一個統一明晰的市場價格。因此農村住房在評估時不可使用市場比較法，但是在現實情況中，小產權房交易及宅基地置換等都涉及農村房地產市場，因此在直接評估中應該涉及到市場法的范疇。

2、農村住房評估從理論上說可以采用收益還原法，在運用收益還原法時，需收集集體土地類似公司的收入和運營費用等資料，用以計算客觀收益。但是現實中農村住房有收益但又很少出現交易情況下，由于同一供需圈內類似房地產不多，資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進行農村住房的估價。

3、假設開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產，是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設前提的，是估價最高最佳使用原則的最生動體現。因而，假設開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計劃的集體房地產的抵押評估是不合適的。

4、成本法是對現有的住房按照正常市場標準下的重新建造住房所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設)利潤，得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定住房成新率，二者相乘后得出住房的評估價值的方法。

集體與國有土地產權住房的區(qū)別

1.兩種均為土地使用權屬的證明，但是一般的住宅有70年的使用期限，屬非永久的土地產權證明，而在集體土地面上建設的住房是沒有使用的期限的，可擁有永久產權證。

2.擁有國有土地的使用權證的，住房是可以過戶的；集體土地使用權證則不可辦理過戶。

3.國有土地辦證的費用比集體土地辦證的費用要高，因為需要交較多稅費。

4.集體土地是無個人房產的土地證明的，因為集體土地沒法進行分割，不可以過戶交易，而國有土地住房的產權辦理都可正常進行。

5.若因某些原因造成拆遷，集體土地的住房在土地補償方面也是跟國有土地有些不同。