樓盤內(nèi)部房是什么意思

內(nèi)部房源從字面意思來(lái)看是指開發(fā)商給員工提前銷售、預(yù)留的住房，而實(shí)際在樓盤售賣中內(nèi)部房源的來(lái)源主要有以下三種類型：

1、開發(fā)商抵給建設(shè)方當(dāng)工程款的房;

2、員工們內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房;

3、客戶買了由于辦不下來(lái)貸款等原因退的房。

購(gòu)買內(nèi)部房源要注意哪些

第一種內(nèi)部房源：開發(fā)商同意更名的商品房。其實(shí)就是變相鼓勵(lì)員工炒房，也是給員工一些福利。它怎么操作呢?在項(xiàng)目中劃出一部分房源以優(yōu)惠的價(jià)格讓內(nèi)部員工先行認(rèn)購(gòu)，有些開發(fā)商甚至還同意員工進(jìn)行首付分期。在一定期限之內(nèi)(比如一年)，只要員工按月或者按節(jié)點(diǎn)(比如說(shuō)每半年、或者是年底)按時(shí)足額的支付到一定金額的款項(xiàng)，開發(fā)商就同意員工更名一次。這種模式，對(duì)于購(gòu)買內(nèi)部房源的人而言沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)非是員工溢價(jià)的部分無(wú)法貸款而已。需稍加注意的地方是，有一部分的資金是要轉(zhuǎn)給員工，最好能一手交錢、一手在開發(fā)商那里辦理網(wǎng)簽手續(xù)，中間間隔的時(shí)間越短越好。

第二種內(nèi)部房源：團(tuán)購(gòu)名額轉(zhuǎn)讓。前些年，不少的單位熱衷于搞集資房或者是員工的團(tuán)購(gòu)房，一些暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房需求的員工就把自己的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓了，等到取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之后，再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。這類型的案件大多數(shù)是賣方覺(jué)得轉(zhuǎn)讓費(fèi)太便宜了，而房?jī)r(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的金額。對(duì)于這類內(nèi)部房源的購(gòu)買，要注意以下幾方面的問(wèn)題：首先，在協(xié)議當(dāng)中應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)較高的違約金;其次，開發(fā)商或者單位出具的收據(jù)原件，最好由買受人保管;最后，一旦發(fā)現(xiàn)賣方有毀約的意圖，盡快提起訴訟，并且將住房進(jìn)行查封。這樣能避免第三人善意取得之后，買受人無(wú)法獲得住房的尷尬。

第三種內(nèi)部房源：開發(fā)商高管鎖房。開發(fā)商的高管利用職務(wù)上的便利，以非常低的成本，控制了若干的房源，等到房?jī)r(jià)上漲之后再對(duì)外銷售，獲取高溢價(jià)。比如，正常客戶每套房源交5萬(wàn)塊錢的定金，而他只需要交1萬(wàn)塊錢。而且一次性控制了幾套甚至幾十套房源。實(shí)踐當(dāng)中，這些高管做得很隱蔽，并不會(huì)用自己的名義來(lái)鎖房，而會(huì)找一些遠(yuǎn)房親戚或者自己信得過(guò)的人，其本質(zhì)就是在收取茶水費(fèi)。收取茶水費(fèi)的行為在法律上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，買受人是可以要求返還茶水費(fèi)的。這種行為在開發(fā)商的集團(tuán)層面而言，是被嚴(yán)厲禁止的。

第四種內(nèi)部房源：工程抵款房，顧名思義就是開發(fā)商欠了施工方的錢，以房抵債，施工方再把這些房子對(duì)外進(jìn)行銷售。這個(gè)，我們把它稱為是真的抵款房。實(shí)踐當(dāng)中，還有一種假的抵款房。什么意思呢?

它本質(zhì)上并不是工程抵款房，而是開發(fā)商變相營(yíng)銷的一種噱頭。為什么需要這樣的噱頭呢?因?yàn)樵谥袊?guó)買房，要是房?jī)r(jià)跌了，那是會(huì)有人砸售樓部的。而開發(fā)商需要在推盤的過(guò)程當(dāng)中降價(jià)的話，只能采取團(tuán)購(gòu)、總裁簽售或者工程抵款房這樣的對(duì)外口徑。

對(duì)于購(gòu)房者而言，甭管他是真的還是假的。買到劃算的就是對(duì)的!買這種房子要注意幾個(gè)問(wèn)題：1、直接和開發(fā)商簽商品房買賣合同。否則你可能買成了二手房。2、算清楚賬，往往購(gòu)買這種房子是要向中介交納團(tuán)購(gòu)費(fèi)或稱為電商費(fèi)的。算總價(jià)的時(shí)候，一定要把這個(gè)成本算進(jìn)去，究竟劃不劃算?3、有些工程抵款房。可能已經(jīng)備案在施工方的名下。一定要確保這個(gè)備案已經(jīng)解除，之后再跟開發(fā)商簽訂合同。4、如果這個(gè)抵款房的價(jià)格，低于市場(chǎng)價(jià)太多，可千萬(wàn)要小心。很可能是開發(fā)商或者是施工方在甩賣資產(chǎn)。這個(gè)項(xiàng)目有可能爛尾。