住房買賣合同和預(yù)售合同的區(qū)別

住房買賣合同和預(yù)售合同的差異在于含義不同，商品房買賣合同一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司即出賣人將已竣工的住房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移住房所有權(quán)于買售人，買售人支付價(jià)款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費(fèi)者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

簽住房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件。

要看開發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

2、審查開發(fā)商提供的格式合同，在簽訂正式預(yù)售合同前，雙方當(dāng)事人往往會(huì)先簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，用來(lái)約定未來(lái)某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。

3、約定抵押權(quán)的處理方式。

絕大多數(shù)開發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人極有可能得不到房產(chǎn)。

4、約定住房交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

預(yù)售合同示范文本對(duì)住房交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不可完全滿足所有購(gòu)房人的需求。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。