年底你要提前還房貸嗎？還之前也有注意事項(xiàng)

又到年底，對(duì)于房奴來(lái)說(shuō)，除了搶票之外還有一個(gè)重要的大事情，那就是提前還房貸，畢竟很多置業(yè)者都不想背著“房債”過(guò)年。于是，年底也成為購(gòu)房者還款的高峰期。

據(jù)了解，提前還貸的置業(yè)者隊(duì)伍中，有不少是在年底拿到了可觀的年終獎(jiǎng)或賺到了充裕的資金，想趁年底還清銀行貸款，一方面能節(jié)省不少利息成本，另一方面對(duì)于需要購(gòu)置二套房的置業(yè)者，早日還清首套房貸，也意味著下降了二套房的購(gòu)房門(mén)檻。

有銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般的房貸還款周期差不多為五到七年，有90%的人都會(huì)挑選提前還貸。其中，很多人受制于傳統(tǒng)觀念的束縛，覺(jué)得欠銀行的錢(qián)不舒服，又或者自己在經(jīng)濟(jì)上另有打算；當(dāng)然還有一部分人，對(duì)于目前理財(cái)市場(chǎng)并不了解，沒(méi)有找到合適的理財(cái)渠道。

但是，提前還房貸也有很多要注意的問(wèn)題，比如你的情況是不是適合提前還？如果不可一次還清，應(yīng)該挑選哪種提前還款方式合適等。所以，今天購(gòu)房指南就來(lái)給大家講解一下提前還款的注意事項(xiàng)。

一是確定自己真的需要提前還款。

提前還款人群當(dāng)中，不是人的情況都一樣，有的是為了二套房可以享受更多的優(yōu)惠，有的則是僅僅是覺(jué)得欠著債心里不舒適。

其實(shí)，有三種情況并不適合提前還款。

不適合提前還款的類型一：公積金貸款

目前，公積金五年期以上貸款利率為3.25%，可以說(shuō)是低的水平。與其提前還款，不如拿手中的閑置資金做一些理財(cái)更為劃算。

同樣的，即使你當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)使用的是商業(yè)貸款，如果銀行根據(jù)評(píng)估給了你比不錯(cuò)的折扣，比如在4.9%的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打了個(gè)8.5折什么的，也一樣不適合提前還款。

不適合提前還款的類型二：等額本金還款期已過(guò)1/3

等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款高于1/3了，就說(shuō)明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

不適合提前還款的類型三：等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

那么，什么樣的人適合提前還款呢？

也是三種情況：

適合提前還款的類型一：仍在還款期限前半段

根據(jù)上面的分析你也可以了解，無(wú)論是等額本金還是等額本自息，提前還款好是趕在還款期限的前半段時(shí)省錢(qián)。

適合提前還款的類型二：找不到更好的理財(cái)渠道

不得不說(shuō)，今年四季度以來(lái)，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益越來(lái)越低。目前大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品收益都在2%-3%左右，理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)間多集中在3個(gè)月到半年，一年期的極少。收益率4%左右的理財(cái)產(chǎn)品，金額門(mén)檻則達(dá)到50萬(wàn)元，甚至更高。

降息降準(zhǔn)周期下，很多人都發(fā)出難尋高收益理財(cái)產(chǎn)品的抱怨，如果手里正好有錢(qián)，在樓市的嚴(yán)格調(diào)控之下，又暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房打算，不如提前還款省點(diǎn)利息更合適。

適合提前還款的類型三：貸款時(shí)執(zhí)行上浮利率的

執(zhí)行上浮利率的貸款人，由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對(duì)會(huì)比較劃算。

后給大家一些小提醒：

提醒一：縮短還款期限比減少月供更省錢(qián)

大家都知道提前還款除了全部還清之外，還可以有兩種方式可選，一是月供不變的情況下，縮短還款期限，二是期限不變的情況下減少還款額度。

具體而言，如要提前還部分房貸，可以挑選縮短還款期限、保持月供不變，或者減少月供、保持還款期限不變。在同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，前者比后者更節(jié)省利息支出。

提醒二：組合貸款建議先還商貸

如果買(mǎi)房時(shí)，你挑選的是“商業(yè)貸款+公積金貸款”組合貸款的方式，建議先還商業(yè)貸款，因?yàn)橄啾裙e金貸款，商業(yè)貸款的利息比較高，如果先將商業(yè)貸款的那部分還清了，那么對(duì)于個(gè)人和家庭來(lái)說(shuō)，每月的房貸壓力必定會(huì)減輕很多，而且利息也節(jié)省不少。

提醒三：注意銀行的轉(zhuǎn)賬新規(guī)

需要提醒的是，不少人喜歡在后還款日進(jìn)行還款的，12月1日之前都是實(shí)時(shí)到賬，只要按時(shí)、按照還款的錢(qián)數(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)賬即可，但“從12月1日起，除本人同行同名賬戶ATM轉(zhuǎn)賬能實(shí)時(shí)到賬外，本人跨行ATM轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)和非本人同行ATM轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)24小時(shí)后才能到賬?！边@條規(guī)定已執(zhí)行，如果是跨行、非同名賬戶ATM機(jī)上操作還款，那么就盡量提前辦理了，以免留下逾期記錄。