葉檀2018年樓市預(yù)測(cè)：房價(jià)不漲房租漲

這幾天隨著天氣的逐漸回暖，2018年的春天已經(jīng)到來，雖然偶爾還有小雨雪和小降溫，但擋不住春天的腳步，氣溫回升是自然規(guī)律。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，以往的降價(jià)后升溫，而后再降價(jià)的規(guī)律，放在當(dāng)前可能不適用了，2018年的樓市將發(fā)生顛覆性的變化，財(cái)經(jīng)界女俠毒舌善心的葉檀在年初發(fā)文稱2018年房價(jià)不漲房租漲，這會(huì)是真的嗎?

葉檀表示想要在2018年抄底買房的可能性根本不存在，先不說好的地段、便宜的樓盤根本買不到，房價(jià)不漲，觀望的人多，限購一族想買也買不了，而且開發(fā)商漲價(jià)不讓開盤。2018年房價(jià)平穩(wěn)，但房租會(huì)上漲。她認(rèn)為2018的房地產(chǎn)市場(chǎng)簡直太健康。

首先現(xiàn)在的房價(jià)是被控制的價(jià)格。一二線的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是由租賃市場(chǎng)打破現(xiàn)有格局。政府通過人為設(shè)定了一個(gè)廉價(jià)的租賃土地出讓價(jià)格，這一行動(dòng)先從上海開始。上海的張江和嘉定兩塊租賃土地出讓，張江樓面價(jià)為每平方米5569元，嘉定為每平方米5950元，這一舉措讓上海土地市場(chǎng)價(jià)格一夜回到十年前。

當(dāng)然沒有天上掉餡餅的事，這土地也不是白給的，還有其他附加的苛刻的條件。競得人將百分百自持土地70年，項(xiàng)目建成后將需要至少提供1897套租賃住房房源，根據(jù)可建筑面積減去去公攤面積，計(jì)算出平均每套房大概在80到90平米左右。建成后的房子要求房租不高于市場(chǎng)同類房源的租金水平，當(dāng)然可以根據(jù)市場(chǎng)租金水平情況適時(shí)調(diào)整;此外在年限上規(guī)定嘉定項(xiàng)目租約原則上不高于3年、張江項(xiàng)目不高于6年。

舉例說明以張江現(xiàn)在的租金計(jì)算，租賃房建成后每套房租金大約在每月三千元。加上精裝修和成本上升，每平米價(jià)格以11000元算，80平米的房子成本約88萬元，按每年36000的租金計(jì)算，其他成本費(fèi)用不計(jì)，租金回報(bào)率大約在4.1%，算上管理費(fèi)、利息等等，大概在3%左右。按這個(gè)數(shù)據(jù)看來，這是目前一線城市里最高的租金回報(bào)率，加上三到六年的固定租約，開發(fā)商的日子不愁了。

另據(jù)規(guī)劃十三五期間上海新增住房供應(yīng)總套數(shù)約170萬套，其中租賃房約70萬套，以目前百萬套市場(chǎng)租賃存量，加上這70萬套租賃增長量，基本可以解決500萬人左右的住房問題，再加上其他的保障型住房，上海常住人口的三分之一住房問題會(huì)得以解決。

2018年國家將逐步建立健全房產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，而租賃房做為長效機(jī)制的重要組成部分，將是今后國家大力扶持的對(duì)象，就目前掌握的數(shù)據(jù)來看，最近幾年間租房成本不斷上升，可以預(yù)見今后房價(jià)在回歸正常的同時(shí)，房租漲價(jià)將是大的趨勢(shì)。