土拍溢價率是什么意思

土拍溢價率實際上值得就是土地溢價率，指的是超出計算所有成本在內(nèi)的土地價格所占的百分比。

溢價簡單的解釋，就是指超出原本土地所有成本價格的部分。而溢價則是指比原來的價格高，高出的部分用百分比進行表示，值得就是溢價率，也就是我們所說的漲幅。

土拍溢價率的計算公式為：

土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。

土地的成本價，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單的來說，就是土地收歸國有儲備后到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

在土地拍賣當(dāng)中，如果土地溢價率越高的話，那么就表示未來樓市上漲的行情就越好。但是有些地方在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率高于一定比例，那么是可以現(xiàn)場終止拍賣的，轉(zhuǎn)而采取其他方式出讓土地。

土地拍賣的面積指什么

土地拍賣樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。

計算公式：樓面價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。(土地總面積*容積率這個只是地面上部分算容積率的面積?？偨ㄖ娣e還有地下和一些不算容積率的面積)房價中的樓面土地價格計算和兩個指標(biāo)有關(guān)系，一是土地本身的價格，二是規(guī)劃容積率。

土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費用;容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地面上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個小區(qū)土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)。

樓面價和房價的關(guān)系

樓面價與房價之間為正比例關(guān)系，也就是說樓盤的樓面價高房價肯定也高，一般情況下，房價是樓面價的兩三倍，但實際房產(chǎn)銷售市場中也存在不正比的情況，因為有些開發(fā)商會根據(jù)周圍環(huán)境、配套設(shè)施等因素對價格進行調(diào)整，兩者之間的關(guān)系還需看具體情況而定。