購(gòu)買(mǎi)法拍房的弊端是什么

1、產(chǎn)權(quán)不明。法拍房的弊端之一就是產(chǎn)權(quán)不明。在競(jìng)拍前一定要了解該住房有沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題、有沒(méi)有多次抵押等。在競(jìng)拍的時(shí)候法院是不會(huì)明確告訴購(gòu)買(mǎi)者住房的背景和被強(qiáng)制拍賣(mài)的具體原因的。

2、住房瑕疵。在對(duì)住房進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只對(duì)瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，而對(duì)住房存在的其它問(wèn)題或暫時(shí)不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題基本都不會(huì)注明。

3、費(fèi)用不明確。由于法拍房不會(huì)公布拍房以前的交易情況和住房的性質(zhì)，如繼承性質(zhì)的住房、商業(yè)性質(zhì)的住房等，有的住房過(guò)廣涉及的稅費(fèi)非常高，買(mǎi)受人競(jìng)拍前一定要有充分準(zhǔn)備。還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等，這些都需要買(mǎi)受人承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的的費(fèi)用。

4、有租賃無(wú)法入住。一開(kāi)始沒(méi)有租賃的法拍房，到過(guò)戶時(shí)突然冒出拿著10年、20年租賃合同的業(yè)主不肯騰房?；蛘哔I(mǎi)受方所拍的住房里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買(mǎi)家在這種情況下是無(wú)法入住的。當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)者也不要指望執(zhí)行法院幫自己騰空住房。

法拍房拍賣(mài)的具體流程

1、確定評(píng)估價(jià)。法拍房的評(píng)估價(jià)是拍賣(mài)前的流程，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，且法院向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)最后的評(píng)估報(bào)告。如果當(dāng)事人對(duì)結(jié)果有異議，可申請(qǐng)復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)議。

2、商議是否強(qiáng)制拍賣(mài)。法院商議雙方當(dāng)事人，按評(píng)估價(jià)將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。如果準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣(mài)，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí)，法院在得款后，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。

3、定好拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。商議確定強(qiáng)制拍賣(mài)后，法院會(huì)挑選拍賣(mài)機(jī)構(gòu)執(zhí)行拍賣(mài)事宜，統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。法院首先采取當(dāng)事人主義，雙方不可達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，現(xiàn)在線上拍賣(mài)是趨勢(shì)，占了絕大部分，網(wǎng)拍的話，法院找的是線上拍賣(mài)平臺(tái)。

4、標(biāo)物的展示。接到法院的委托后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)授權(quán)發(fā)布法院出具的拍賣(mài)公告，以及展示拍賣(mài)標(biāo)的相關(guān)信息，以后協(xié)助后續(xù)拍賣(mài)流程。線上拍賣(mài)的話，公告和相關(guān)信息都會(huì)實(shí)時(shí)發(fā)布。

5、拍賣(mài)保留價(jià)。拍賣(mài)前，法院會(huì)以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，確定拍賣(mài)的保留價(jià)（拍賣(mài)成交的最低限價(jià)）并告知拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。另外，標(biāo)的起拍價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)10%-30%。一般來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不可超出評(píng)估價(jià)。如一拍沒(méi)有人報(bào)名參拍，法院會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，再重新確定拍賣(mài)的保留價(jià)。拍賣(mài)次數(shù)分為一拍，二拍，變賣(mài)。

6、競(jìng)價(jià)拍賣(mài)。線上拍賣(mài)，繳納保證的買(mǎi)家，直接在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行在線競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)成功后，可在線查詢成交確認(rèn)書(shū)，然后繳納尾款給法院的銀行賬號(hào)，完成法拍房的購(gòu)買(mǎi)行為。

7、拍賣(mài)結(jié)案。法院依法審查拍賣(mài)結(jié)果，如果發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)與競(jìng)買(mǎi)人之間，或者競(jìng)買(mǎi)人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣(mài)無(wú)效。若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣(mài)結(jié)果。法院出具相關(guān)資料，買(mǎi)家進(jìn)行接下來(lái)的過(guò)戶，交付和騰房工作。