二手房買賣的步驟有哪些

步驟一：找正規(guī)的網(wǎng)站和中介

不管是買房還是賣房，在找相關(guān)網(wǎng)站的時候，都要注意找正規(guī)的網(wǎng)站或是終中介機構(gòu)。如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費的付款時間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。

步驟二：實地考察住房情況

1、住房自身建筑情況

比如住房戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水住房滲水別光看廚衛(wèi)有很多二手的次新房，購房者大多因為此房還未裝修就認為不存在滲水漏水問題。而且在很多人印象里，滲水問題一般都發(fā)生在衛(wèi)生間，但有時，外墻滲水比衛(wèi)生間滲水還麻煩等問題。如果有條件，記得在連續(xù)陰雨天去看看房子，特別要注意背陰處的窗臺或墻角，看看是否存在外墻滲水的現(xiàn)象。

2、住房周邊狀況

如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪音、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。

步驟三：看房子產(chǎn)權(quán)

1、房產(chǎn)證

（1）看有沒有房產(chǎn)證：沒有房產(chǎn)證的房子可以直接刷掉，這種房子是沒有保證的，一般都是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣了。

（2）賣方必須是房主：注意檢驗賣方的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。有些住房有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。

（3）看住房有沒有貸款：有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。

2、看土地證（上海沒有土地證）

外地的房子，有些是有土地證的，土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對住房享有較完整的權(quán)利。

3、去房管局核實以上情況

去房管局核實的時候可以順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位住房。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。

4、看房子是否在租

在租的房子，房主在出售前需要先通知租房人，租房人享有優(yōu)先購買權(quán)，如果在租房人不知情的情況下將房子出售了，購房合同是無效的。也就是說住房買賣合同不可對抗在先成立的租賃合同。

步驟四：交易注意事項

1、看二手房的物管費用是否拖欠

有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費用。如果不問清楚的話，會很麻煩。

（1）水費：要問賣家是否已付清水費，可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。

（2）電費：問清楚賣家電費繳納情況，最好親自查一下電表有否移動、改裝、走表是否正常等。

（3）煤氣費：要辦好過戶。有些還有暖氣費，這個也要一起過戶。

（4）電話、寬帶、有線電視等：一般讓原房主遷走，把自己原來的號碼遷來。

（5）物業(yè)相關(guān)費用：去物業(yè)公司問，有沒欠啥錢，還有過戶什么的。

2、注意遷移戶口問題

有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發(fā)生糾紛。（注：這個要看各地政策，上海這邊已基本沒影響，上家戶口沒遷出的，不影響下家戶口遷入，派出所可將未遷出的戶口另立戶）

因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。

步驟五：簽訂合同的注意事項

1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的統(tǒng)一。

2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力挑選。作為一個理財者，強烈建議，就算有實力，也請選后者。為什么？房貸利息低唄！知道民間借貸利息是房貸的幾倍？

3、確定交房細節(jié)：

（1）交房的時間和條件：時間好辦，條件可以提哪些？比如賣方要負責清空房間，整理干凈等（想想看：開門，一個堆滿垃圾的屋子）。

（2）物業(yè)費、水電費等：上面說過了，要他提供最后一個月的繳費證明。

（3）過戶：①時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。②費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點的最后一個問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時限。

4、明確違約責任：最好先明確違約責任，注意以下幾點：

（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認）

（3）定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。