房地產(chǎn)容積率怎么算

大家在購(gòu)房的時(shí)候，常在購(gòu)房書上看到房地產(chǎn)容積率等樓盤數(shù)據(jù)，但是，很多人并不清楚房地產(chǎn)容積率怎么算，接下來，小編將給大家講講房地產(chǎn)容積率怎么算，這對(duì)大家采購(gòu)房產(chǎn)很有幫助。

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一、房地產(chǎn)容積率怎么算的依據(jù)

在其它住所特色不變的條件下，跟著容積率的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)高層或高密度住所情愿付出的報(bào)價(jià)就越低;而住所修建資本在修建密度必守時(shí)，容積率的添加，首要致使房子層數(shù)的增多，隨房子層數(shù)的增多，開始時(shí)因?yàn)橐话愎こ藤M(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅?dú)自造價(jià)下降，當(dāng)層數(shù)到達(dá)必定值時(shí)，就需添加電梯、加強(qiáng)抗震等，獨(dú)自造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因而，兩者之間存在一個(gè)贏利最大化的理論值。

在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中，通常運(yùn)用以下兩種模型對(duì)計(jì)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)，以斷定項(xiàng)意圖最好容積率。通常來說，房地產(chǎn)的增值首要來歷于土地增值，因而，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值到達(dá)最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適宜的開發(fā)物業(yè)類型，而此刻的容積率也是項(xiàng)意圖最好容積率。在進(jìn)行模型核算時(shí)，需求用到數(shù)據(jù)，對(duì)各計(jì)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)容積率計(jì)算的公式

模型假定條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參閱容積率為Ri，各種商品的用地份額為Xi，城市計(jì)劃容積率為J，土地面上積為D，某種商品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值(Zi)=[報(bào)價(jià)×(1-營(yíng)業(yè)稅及附加)-前期費(fèi)用-建安資本-辦理資本-出售費(fèi)用-不行預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參閱容積率-每平米土地費(fèi)用。

某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊可以取得最大贏利。因?yàn)檎?jì)劃以及地塊自身的一些約束，使得最好容積率與實(shí)踐容積率是有間隔的，但大家可以經(jīng)過模型核算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最好物業(yè)類型及其容積率，以削減理論與實(shí)踐之間的間隔。

三、房地產(chǎn)容積率計(jì)算的流程

第一，經(jīng)過前期的銷售調(diào)查，了解銷售上各物業(yè)形狀的報(bào)價(jià)及出售狀況，給商品定位供給必要信息;一起，聯(lián)系地塊SWOT剖析及計(jì)劃方針，對(duì)各種物業(yè)形狀的可行性進(jìn)行開始剖析。

第二步，經(jīng)過模型核算，求出各物業(yè)類型的土地增值高低，并對(duì)其進(jìn)行由高到低的排序，找出適宜項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)組合，以削減不必要的核算進(jìn)程。

第三步，斷定合理的容積率。聯(lián)系總平計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

四、房地產(chǎn)容積率的調(diào)整

1、不改動(dòng)容積率，但改動(dòng)物業(yè)類型。在修建密度不變時(shí)，容積率的進(jìn)步，體現(xiàn)為層數(shù)的添加;而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的添加，體現(xiàn)為修建密度的下降。注：(假定土地面上積為2萬平米，容積率為1.2，修建面積為2.4萬平米，不含公共修建)

有些項(xiàng)目就運(yùn)用容積率與修建密度的換算聯(lián)系，把低容積率高密度的多層商品做成低容積率低密度的高層商品，發(fā)明出新的物業(yè)組合辦法。此辦法首要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，因?yàn)閷訑?shù)的添加，使修建密度得到有用下降，既添加了小區(qū)綠洲上積和公共面積，一起有有利于景象價(jià)值的發(fā)掘，然后進(jìn)步物業(yè)開發(fā)價(jià)值。

2、下降容積率。因?yàn)槿莘e率的下降，寓居質(zhì)量得到有用進(jìn)步，然后進(jìn)步項(xiàng)目報(bào)價(jià)，完成贏利最大化。此種做法常見于別墅或豪宅開發(fā)，多為高端客群，其對(duì)報(bào)價(jià)不靈敏，但重視寓居質(zhì)量及杰出的生態(tài)環(huán)境。

這些就是小編整理的房地產(chǎn)容積率怎么算的相關(guān)常識(shí)，大家在購(gòu)房時(shí)，可要好好核算了。