一房?jī)少u(mài)怎么辦

1、賣(mài)房人先后與不同兩個(gè)的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后面的買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的登記手續(xù)。在該情形下，兩個(gè)住房買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得住房權(quán)。此時(shí)，后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿(mǎn)足，已經(jīng)是該住房的權(quán)人，而前一個(gè)購(gòu)房者只能主張開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、賠償損失，不可主張購(gòu)房合同繼續(xù)履行。

2、出賣(mài)人將住房售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一住房為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)，由于住房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非住房權(quán)人，所以后一個(gè)合同是無(wú)效的。

3、二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，住房權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得住房的權(quán)。這種情況下兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同不因先后而出現(xiàn)效力差異，實(shí)踐中要區(qū)別不同情況予以合理的處理。

一房二賣(mài)所涉及合同的效力

1、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得住房所有權(quán)證，而所有的住房買(mǎi)賣(mài)合同均簽訂于取得住房所有權(quán)證之前，則所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在住房所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同只要不具有法定的無(wú)效情形，自成立時(shí)起生效。

但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自后買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買(mǎi)受人在無(wú)法取得住房時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同。

2、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得住房所有權(quán)證，簽訂于取得住房所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得住房所有權(quán)證之后的合同，為無(wú)效合同。

在住房所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)以銷(xiāo)售方的名義出賣(mài)住房，構(gòu)成無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無(wú)效。

3、先、后買(mǎi)受人都沒(méi)有取得住房所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無(wú)效情形，所有的買(mǎi)賣(mài)合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。