北京10類風(fēng)險房(中):房源信息全面很重要

上期給大家介紹了抵押房、抵債房還有房，其實除了要求大家學(xué)會拿起法律武器保護(hù)好自己的合法權(quán)益外，還向大家傳達(dá)了一個信息，就是對于房源信息一定要了解清楚。

當(dāng)然，了解房源信息并不只是了解該房子是不是還有貸款，是不是為了還債，還有一些重要的內(nèi)容，比如住房產(chǎn)權(quán)人，住房來源等。今天就重點給大家介紹一下共有房、央產(chǎn)房、代理房和拍賣房。有遇到這類房產(chǎn)的朋友，一定要提高警惕。

上期回顧：《法院:北京10類"風(fēng)險房"案例及購房提醒(上)》

風(fēng)險房四、共有房

案情介紹： 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處住房出售給馬先生，住房建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬元。

2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知住房系夫妻共同財產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂住房買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。

法官說法：《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同，夫妻對共同的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意擅自處理共同財產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。

本案中，經(jīng)過法庭調(diào)查，景先生的售房行為確實未經(jīng)過其妻子的同意，因此法院終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。當(dāng)然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法官提醒：已婚售房人一定要有配偶的知情同意書

事實上，馬先生只要在買房過程當(dāng)中做一項簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

風(fēng)險房五、央產(chǎn)房

案情介紹：2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處住房簽訂了住房買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標(biāo)的限制，小何需要先賣掉名下一套住房才可以再行購房。

結(jié)果小何于6月30日賣了一套住房取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案住房是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天。

李先生認(rèn)為逾期過戶的責(zé)任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認(rèn)為逾期過戶責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實才造成貸款辦理的時間拖延。

法官說法：關(guān)于逾期過戶的違約責(zé)任問題，西城法院認(rèn)為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案住房過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下住房的時間較晚，應(yīng)對逾期過戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案住房為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在住房出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對涉案住房過戶期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷部分小何應(yīng)支付的違約金。終，法院判令小何償付李先生逾期辦理住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。

法官提醒：了解住房來源并不是可做可不做的事情

從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該住房的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應(yīng)當(dāng)在住房出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同可以順利履行。

風(fēng)險房六、代理房

案情介紹：2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處住房，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案住房簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，約定住房總價款為185萬元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認(rèn)為孫先生無權(quán)代理住房的正式簽約及收取定金事宜，并且住房成交價格明顯過低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至西城法院要求確認(rèn)就涉案住房簽訂的住房買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其住房差價損失。

法官說法：關(guān)于代理權(quán)限及過錯責(zé)任，西城法院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國，并持原件材料親自辦理住房買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式住房買賣合同的授權(quán)，且周女士回國后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無過錯，住房買賣合同對周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂住房買賣合同，并終造成合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認(rèn)無效，負(fù)有重大過錯；而趙先生對授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。

終判決趙先生與孫先生簽訂的住房買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分住房差價損失。

法官提醒：購買代理房時要求代理人提供委托書

實踐中，由于住房產(chǎn)權(quán)人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽住房買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理造成合同無效時，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。

風(fēng)險房七、拍賣房

案情介紹：2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處住房。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家公司），B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原住房產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是住房的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請求完成過戶手續(xù)。

法官說法：本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣住房，但是無法辦理過戶。涉案住房的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無法完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案住房的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。終西城法院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案住房過戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案住房過戶至岳先生名下。

法官提醒：拍賣房情況復(fù)雜一定要謹(jǐn)慎購買

拍賣房往往涉及債務(wù)問題，住房可能被多次抵押，購買這類住房有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注住房的產(chǎn)權(quán)問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看住房是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負(fù)擔(dān)?？傊?，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對待。

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