限價房買賣政策

　　新《辦法》規(guī)定限價房申請人須具有本市戶口。此前有媒體報道持京綠卡市民也可購買，但在最新出臺的管理條例中并未體現(xiàn)?！拔覑畚壹摇备笨偨?jīng)理胡景暉表示，根據(jù)我國目前的戶口制度和人口管理制度包括政府的地區(qū)目標(biāo)責(zé)任，原則上來講，限價房只能解決本地戶口人口的住房需求。當(dāng)?shù)卣荒軐艨谌丝谪?fù)責(zé)任，而且本人在本地有納稅，財政保障來講也應(yīng)取之于民，用之于民。但胡景暉認(rèn)為，限價房會惠及到有綠卡的人。北京的經(jīng)濟發(fā)展必須吸引一些特殊人才，這些人才必然會考慮住房政策的優(yōu)勢問題。而給予這部分人才住房優(yōu)惠，政府惟一可參照和執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)就是綠卡。從目前人口管理制度設(shè)計來講，也只有綠卡這種制度可以把這部分北京市經(jīng)濟建設(shè)區(qū)域確實需要的人才篩選出來，在住房保障上給予優(yōu)惠。

　　出租與否

　　相比經(jīng)濟適用房管理條例中規(guī)定不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動的規(guī)定，限價房新政對此并未做明確說明。那么限價房到底應(yīng)不應(yīng)該允許出租?隆安律師事務(wù)所律師陳旭投了反對票。他建議，政府應(yīng)該設(shè)置嚴(yán)格的監(jiān)督程序，禁止限價房出租。一旦發(fā)現(xiàn)出租，應(yīng)該收回房子。此外，政府?dāng)M規(guī)定限價房滿五年后可上市交易，但屆時需繳納同地段普通商品住房價格和限價房價格差37%的土地收益款。陳旭認(rèn)為，35%的比例太低了。不該讓限價房成為賺錢的工具，否則是社會財富分配新的不公。然而胡景暉卻從產(chǎn)權(quán)的角度表達(dá)了相反的意見。他指出，經(jīng)濟適用房是屬于不完全產(chǎn)權(quán)或者說有限產(chǎn)權(quán)，但限價房還是完整產(chǎn)權(quán)。“完全不讓它出租，有點不太合適?！?/p>

　　凈資產(chǎn)

　　新《辦法》規(guī)定，3人及以下家庭購買標(biāo)準(zhǔn)定在年收入8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下。胡景暉認(rèn)為，家庭總資產(chǎn)凈值不高于57萬元的限定是在照顧首次置業(yè)。雖然《辦法》沒有明確寫到照顧首次置業(yè)，但仔細(xì)想一下，一旦在北京有一套房子，人均住房使用面積15平方米，也就是總共45平方米，其價值很容易高于57萬元。北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜瑋給出了相同觀點。45平方米的三口人家，這些房子多數(shù)在四環(huán)之內(nèi)，估值都在57萬元以上。

　　最終規(guī)定

　　去年完成招標(biāo)的，特別是去年9月份開始施工的限價房項目，應(yīng)該是在今年3月份銷售。胡景暉據(jù)此推斷，新《辦法》的最終版本應(yīng)該在3月初敲定。否則到了3月份的時候，沒有標(biāo)準(zhǔn)，沒有程序，就無法銷售。他估計，從銷售季度來說，有可能在3月份銷售的限價房項目，有西三旗、花鄉(xiāng)造甲村、石景山金頂街，還有清河小營。按照入住時間，這幾個樓盤最快要等到2009年4月份才能入住。

　　政府主導(dǎo)

　　在銷售過程當(dāng)中，如何避免舞弊、保證確實符合條件的人買到限價房?胡景暉表示，第一代經(jīng)濟適用房銷售過程當(dāng)中主要是開發(fā)商在主導(dǎo)銷售，甚至有的經(jīng)濟適用房是通過代理公司銷售，在這個過程當(dāng)中容易發(fā)生很多問題?，F(xiàn)在限價房銷售是政府在主導(dǎo)的，從制度設(shè)計上比以前縝密一些。開發(fā)商實際上只起了承建商的作用。