小產(chǎn)權(quán)住房買賣糾紛如何解決?

1、我國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。國家為保證土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，通過土地利用總體規(guī)劃等國家強(qiáng)制力，規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃所確定的用途和條件使用土地。

2、建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地(例如城鄉(xiāng)居民住宅用地、公益性公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司經(jīng)營性用地等)上的小產(chǎn)權(quán)房、建設(shè)在農(nóng)用地(例如耕地、林地、園地、牧草地等)上的小產(chǎn)權(quán)房以及建設(shè)在未利用地(荒草地、鹽堿地等)上的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上大部分是一些村委會或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)或舊村改造等名義違規(guī)建設(shè)在集體土地面上的住房，所以會產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛，其所謂的“小產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，僅指使用權(quán)，它只是人們在住房交易過程當(dāng)中形成的一種約定俗成的稱謂。

3、小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程當(dāng)中因沒有繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，其土地成本近乎為零，其開發(fā)建設(shè)的成本主要表現(xiàn)為建安成本，故其銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房的價格。隨著城市商品房價格的持續(xù)上漲，中、低收入階層的消費(fèi)者根本無力購買商品房，只能將目光轉(zhuǎn)移到價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。消費(fèi)者的大量購房需求正成為村委會及開發(fā)商違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的動力，無視小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛問題公然違背國家的土地法律法規(guī)及政策，大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

4、從1994年開始，北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，避免地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在區(qū)和10個邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用約240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。

5、《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不可返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛中，出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失，買房人騰退住房，應(yīng)無爭議。