買二手期房有什么風(fēng)險

1、全國各地法院對于這個購買二手期房那個買賣合同的效力，認(rèn)為是有效的還是無效的，這個各地的法院做法不一樣，有的法院是認(rèn)為這個購買二手期房這個協(xié)議是被法律禁止的應(yīng)該是無效的，所以這個是有風(fēng)險。

2、由于國家或者地方的稅費政策會發(fā)生如何變化，甚至?xí)粫行碌亩愘M出來，如果有新增稅費的話，由誰承擔(dān)?在實踐中，一般可能賣方是實收，所有稅費由買方承擔(dān)，這更增大了買方購買期房的風(fēng)險。

3、期房的話它可能會存在一些問題，比如交房時間不確定，或者可能會產(chǎn)生一些質(zhì)量問題，那么一旦產(chǎn)生面積、質(zhì)量等等問題的時候，這個維權(quán)者是誰呢，根據(jù)合同的相對性來講，有權(quán)對開發(fā)商主張這些權(quán)利的應(yīng)該還是第一手期房的房東，而你購買二手期房呢，往往都是，開發(fā)商都是不知道的，就沒有通過開發(fā)商。這些東西能不可向開發(fā)商主張呢，這個還是有風(fēng)險的。

4、產(chǎn)權(quán)歸屬的不確定性。由于產(chǎn)權(quán)證尚未發(fā)放，二手期房購買者只能查看其商品房買賣合同原件和發(fā)票原件，無法查看證明產(chǎn)權(quán)最重要的證件——產(chǎn)權(quán)證，這個時候是很難判斷這是否為真實出售者。同時，如果出售者發(fā)生身故、離異單身情況，因該住房產(chǎn)權(quán)仍在他人名下，則有可能會有其他人向購買者主張該房產(chǎn)的權(quán)利，甚至直接將住房作為遺產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)予以分割。另一方面，如果出售者身負(fù)債務(wù)也是有一定風(fēng)險。

5、期房出售者信譽(yù)的不確定性。沒有兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將住房出售給他人。

購買期房的流程是什么

1、簽訂認(rèn)購協(xié)議

商品房期房正式銷售工作開始后，通常會設(shè)立營銷中心，購房者在認(rèn)同本樓盤后，可到營銷中心簽訂認(rèn)購協(xié)議，并繳納預(yù)定金。銷售方應(yīng)實事求是向購房者介紹樓盤的匯報情況，并將簽訂協(xié)議注意事項及相關(guān)的宣傳推廣資料和法律文件交給購房者。

當(dāng)簽訂完認(rèn)購協(xié)議后，銷售方應(yīng)給購房者《簽訂協(xié)議需知》，以使購房者了解下一環(huán)節(jié)及簽訂協(xié)議相關(guān)細(xì)節(jié)。

2、簽訂買賣契約書

購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議中約定的時間段內(nèi)到指定地點簽訂正式契約書。契約書包括：內(nèi)銷商品房銷售契約書、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約書、外銷商品房銷售契約書、外銷商品房預(yù)售契約書、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約書等。

簽訂買賣契約書是整個購房程序流程中最重要一環(huán)，契約書也是銷售中最重要的法律文件。契約書通常為一式肆份，其中正本貳份，房地產(chǎn)商和購房者各執(zhí)壹份。副本貳份，房地產(chǎn)商和當(dāng)?shù)胤抗芩块T各壹份。

3、預(yù)售登記

買賣雙方只有申請辦理完預(yù)售登記后，契約書方能具備法律認(rèn)可。買賣雙方應(yīng)在契約書簽訂后30日內(nèi)，到所屬住房土地管理局市場處申請辦理。同時繳納印花稅。在此期間，購買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，購買方與受讓人應(yīng)在契約書上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持相關(guān)證件到市場處申請辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在申請辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

4、簽訂管理公約，申請辦理入住手續(xù)

當(dāng)購房者按契約書相關(guān)條款約定結(jié)清房款后，房地產(chǎn)商入住通知書，并安排購房者與物業(yè)管理公司接洽。物業(yè)管理公司將給購房者出具物業(yè)管理公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房者與物業(yè)管理公司簽訂管理公約并結(jié)清管理費用后，就可以拿鑰匙入住了。