如何避免回遷房一房多賣(mài)

可以采取預(yù)告登記的方式來(lái)避免回遷房一房多賣(mài)，購(gòu)房人為了能保障自己買(mǎi)房后的權(quán)益，可以憑借住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記，登記之后沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)房人的同意，再處分該住房是不發(fā)生法律效力的。

一房二賣(mài)合同效力怎么確定

1、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得住房所有權(quán)證，而所有的住房買(mǎi)賣(mài)合同均簽訂于取得住房所有權(quán)證之前，則所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。

根據(jù)《民法典》（自2021年1月1日起施行）的有關(guān)規(guī)定，在住房所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同只要不具有法定的無(wú)效情形，自成立時(shí)起生效。

但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自后買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買(mǎi)受人在無(wú)法取得住房時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同。

2、先、后買(mǎi)受人中有一個(gè)買(mǎi)受人已取得住房所有權(quán)證，簽訂于取得住房所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得住房所有權(quán)證之后的合同，為無(wú)效合同。

在住房所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)以銷(xiāo)售方的名義出賣(mài)住房，構(gòu)成無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無(wú)效。

3、先、后買(mǎi)受人都沒(méi)有取得住房所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無(wú)效情形，所有的買(mǎi)賣(mài)合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N(xiāo)。

一房二賣(mài)的法律后果

所謂“一房二賣(mài)”，就是指住房所有人先后將自己所有的房子出賣(mài)給兩個(gè)人(包括自然人和法人)的行為，并都簽訂了住房買(mǎi)賣(mài)合同。最后，在兩個(gè)買(mǎi)房人中，出賣(mài)人只能向其中一個(gè)人交付住房并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而另一個(gè)買(mǎi)房人則不可依法取得房子，甚至出現(xiàn)房款不可收回，造成錢(qián)房?jī)煽盏谋瘎　?/p>

住房買(mǎi)賣(mài)取得所有權(quán)以登記為要件，只有變更住房產(chǎn)權(quán)登記方可，不因?yàn)樽》抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立的先后及是否實(shí)際居住而改變。一般而言，住房在買(mǎi)賣(mài)交易關(guān)系中分為兩個(gè)階段：合同訂立階段和轉(zhuǎn)移登記階段。住房買(mǎi)賣(mài)需要完成以上兩個(gè)階段才是合法有效的。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定，住房買(mǎi)賣(mài)可以采用預(yù)告登記制度，這將從根本上解決住房雙重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。