“18年周期”與中國“未來房價”

清華大學(xué)國家金融安全專家委員會主任、博士生導(dǎo)師房四海教授日前稱，房價正處在下跌周期，他說：“我們的貨幣也是增長非?？臁Ｎ覀兘裉焖幁h(huán)境不是別的危機(jī)，而是貨幣危機(jī)，貨幣的危機(jī)本質(zhì)上是信仰的危機(jī)，是人性的危機(jī)。二十年的房地產(chǎn)周期，中國房地產(chǎn)漲了18年很正常，未來要跌。”

房四海教授所說的“房價正處在下跌周期”，主要是基于房地產(chǎn)周期波動的相關(guān)理論，并預(yù)測房地產(chǎn)“未來要跌，也要跌18年”，還言之鑿鑿地說是基于全球宏觀周期等數(shù)據(jù)追蹤的結(jié)論。雖然他沒有提到具體的依據(jù)，但從其“18年”的多次表述中我們可以推測，應(yīng)該與著名的房地產(chǎn)周期“18年周期模型”有關(guān)。

那么，“18年周期模型”是個什么東東呢?它究竟與中國“未來房價”是什么關(guān)系呢?

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家，曾準(zhǔn)確地預(yù)見美國和英國三十年的數(shù)次泡沫崩潰。根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期。工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，而且目前依然在起作用。這就是著名的“18年周期模型”。

不過，房地產(chǎn)周期研究除了以弗雷德·哈里森等為代表的“可知派”，還有“不可知派”學(xué)者，他們認(rèn)為房地產(chǎn)是沒有所謂的周期的。

“不可知派”代表性的觀點(diǎn)主要有：市場是有效的，如果房地產(chǎn)確實(shí)存在周期，那么參與者都能清楚地意識到處于經(jīng)濟(jì)周期的階段，并采取相應(yīng)的措施來提前獲益——早在高點(diǎn)到來之前就清空了房產(chǎn)，在低點(diǎn)到來之前就買入了足夠的房產(chǎn)。這樣也就不會有房地產(chǎn)周期的高點(diǎn)和低點(diǎn)，因而也就沒有所謂的房地產(chǎn)周期。

具體到房四海教授所說的房地產(chǎn)“未來要跌”，其實(shí)也是一個很模糊的概念，房教授并沒有給出一個明確的時間?！拔磥怼焙螘r“來”?“未來”是一個時間跨度很長的概念，這對居民的房地產(chǎn)等資產(chǎn)配置沒有多少實(shí)質(zhì)性幫助。例如，就像預(yù)測一個人總是會要死的，這是絕對準(zhǔn)確的。

在股市、房市中，永遠(yuǎn)存在三種“預(yù)測”：看漲、看跌、維持現(xiàn)狀。在股市、房市上漲的時候，人們就會對“看漲”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們津津樂道，對“空軍司令”嘲諷，反之亦然。我們要知道，市場上永遠(yuǎn)不缺乏這三類人，投資者要識別其中的市場“噪音”。

實(shí)際上，影響“18年周期模型”的因素很多， “18年周期模型”也并非不可打破的神話。 美國 房地產(chǎn)1934年達(dá)到波谷，到20世紀(jì)70年代，隨著大蕭條后的積極財政政策以及戰(zhàn)后重建，房地產(chǎn)周期趨緩，這個時期中長度為18年的周期沒有再被發(fā)現(xiàn)。

決定房地產(chǎn)周期的力量很多，在中國雖然沒有大的房地產(chǎn)周期規(guī)律可以借鑒，但卻具有較強(qiáng)的政策性周期。這或許遠(yuǎn)比“18年周期模型”更具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。應(yīng)該說，中央讓房地產(chǎn)市場回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”決心很大，市場仍可以從“住的”角度來配置房地產(chǎn)，不必受困于“未來要跌”這樣模糊的“算命”，但若以“炒房”的角度來配置大宗資產(chǎn)，至少從短時間來看，或是“刀口舔血”。