二手房買賣中的陷阱 買二手房需注意的問題

?提到二手房大家都知道,現(xiàn)在的二手房市場也是火熱的,買賣二手房可不是什么鬧著玩的事。二手房交易中隱藏著一些陷阱,稍不留意,購房者就可能吃“啞巴虧”,那么二手房買賣中有什么陷阱呢,買二手房需注意一些什么問題?今天就讓小編帶大家了解一下二手房買賣中有什么陷阱呢,買二手房需注意一些什么問題?

?二手房買賣中的陷阱?

?由于現(xiàn)在的二手房市場火熱,有些不法分子把犯罪的長手伸向了二手房交易中,二手房買房中有很多陷阱,那么讓小編給大家介紹一下二手房買賣中的陷阱。

?1. ?利用虛假身份騙取二手房的定金和房款。利用簽訂二手房買賣合同為誘餌,在辦理住房更名過戶手續(xù)之前,向購房者索要定金及部分或全部購房款,一旦購房者交付款項后,騙人逃之夭夭,使購房者既未得到住房還損失了資金。

?2. ?利用虛假房證騙取定金及購房款。施騙者多為交易住房的承租人,利用能自由出入交易住房的有利條件,偽造住房產(chǎn)權(quán)證,通過信息站刊登虛假的賣房信息,造成購房者誤以為施騙者就是住房權(quán)人,向其交納定金或購房款,因此上當(dāng)受騙。

?3. ?假借購房貸款騙取交易住房。眼下,貸款購買二手房的審批程序,都要求賣方先將住房辦理至買方名下后,由買方再向銀行辦理住房抵押貸款。施騙者容易利用這種貸款審批程序,實施詐騙行為。

?4. ?賣房人惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)交易更名無法完成。賣房人與其他人有債務(wù)糾紛,面臨被查封資產(chǎn),急于將名下房產(chǎn)變現(xiàn),由于此時住房處于自然狀態(tài),交易可以受理,但住房產(chǎn)權(quán)登記到買受人名下尚需一定工作時限,在此期間,房產(chǎn)尚處于賣房人名下,不可對抗司法查封,一旦賣房人名下房產(chǎn)被司法查封,交易更名將無法完成,此時如果買房人已將購房款付給賣房人,就存在索要房款問題,其復(fù)雜程度可想而知。

?4. ?房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營造成風(fēng)險。不少市民認為,買賣住房有房產(chǎn)中介作保證,交易安全應(yīng)該沒有問題。這主要因為發(fā)布或接受信息往往需要一個中介媒體,房產(chǎn)中介公司很自然就擔(dān)當(dāng)起住房買賣當(dāng)事人的中間人角色。不過,中介公司守法經(jīng)營意識、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊,不排除個別中介以牟取非法利益為目的,直接造成住房交易風(fēng)險的頻繁發(fā)生。因此在中介買賣住房,遇到問題應(yīng)向房產(chǎn)部門咨詢,不要一味聽信中介公司。

?買二手房需注意的問題?

?1.賣方的身份,訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢驗簽約主體的真實性,主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性,尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,以防不法之徒假造房主身份證和住房產(chǎn)權(quán)證進行欺詐,很大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易,買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥,有效的方法是委托專業(yè)律師驗證買賣雙方的真實身份,確認住房產(chǎn)權(quán)無糾紛,對交易行為進行制約。如果是個人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的住房人是否一致,原則上是一個字也不可錯。

?2.管局查驗賣方的房產(chǎn)證,該住房是否有住房共有權(quán)人,如果住房為多人共有,則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣住房的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn),是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果住房已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果住房已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意住房出售的書面文件。

?3.鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在住房買賣合同當(dāng)中,易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時,或者以所購住房進行抵押貸款時,要對所購住房進行評估;簽約過程當(dāng)中應(yīng)注意,對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不可以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括:住房面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、住房交付期限、違約責(zé)任等;如果挑選了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

?4.款分兩次支付安全,買二手房付款方式由買賣雙方商議決定,一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大,但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣方不愿先過戶,買方不愿先付款”的情況。其實,在實際操作中,買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主,其中尾款的支付時間可約定為房產(chǎn)過戶的日期,如此操作可以好的為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險。

?5.費用要結(jié)清,果住房可以順利過戶,那就皆大歡喜,但這時交易還沒完成。交房時物業(yè)交驗不得馬虎,水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用一定要認真結(jié)清。由于雙方疏忽,沒有在住房交接時對日常生活費用進行結(jié)算,日后買方入住后收到上述賬單時,再回頭找賣方結(jié)算為時已晚,這類問題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。

?6.修基金要結(jié)清,賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。事實上,住房交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。所以,交易雙方在簽訂合同時,應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

?7.口遷出要慎約時間和責(zé)任,照通常的交易習(xí)慣,賣方應(yīng)當(dāng)在住房過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到可以口的地方或因子女就學(xué)等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定,約定戶口遷出時間及違約責(zé)任。作為買方,為了維護自身利益,也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押,待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強制遷出,買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。

?8.定違約償付時間,然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望可以履行義務(wù),順利完成交易,但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,造成違約行為的產(chǎn)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明,但對于償付時間卻沒有具體約定,這會造成違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對等。

?買賣二手房需要謹慎,以上是小編為大家介紹的二手房買賣中的陷阱,二手房需注意的問題。希望可以幫助到大家。