開發(fā)商不退貸款保證金

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程當(dāng)中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將貸款保證金退還給開發(fā)商。如果開發(fā)商收了購房者的貸款保證金的話，購房者可以直接起訴開發(fā)商請(qǐng)求退費(fèi)。

關(guān)于貸款保證金

銀行按揭貸款保證金擔(dān)保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)商)簽訂《個(gè)人購房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對(duì)應(yīng)保證金退還給開發(fā)商。在此期間內(nèi)，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。

預(yù)收貸款保證金是指在發(fā)放貸款前，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人按貸款金額的一定比例預(yù)收一定款項(xiàng)的行為，這部分保證金在貸款總額中扣除。

預(yù)收貸款保證金制度違反了我國法律的有關(guān)規(guī)定。我國《貸款通則》第18條第2款規(guī)定，借款人有權(quán)按合同約定提取和使用全部貸款。若金融機(jī)構(gòu)實(shí)行貸款預(yù)收保證金制度，致使借款人實(shí)際得到的貸款總額減少，不可滿足借款人急需資金的需要，就是侵犯?jìng)鶛?quán)人的合法權(quán)利。

中國人民銀行《關(guān)于嚴(yán)禁非法提高利率的公告》第8條明確規(guī)定：“嚴(yán)禁各金融機(jī)構(gòu)擅自提高存、貸利率或以手續(xù)費(fèi)、協(xié)儲(chǔ)代辦費(fèi)、吸儲(chǔ)獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄以及貸款保證金、利息備付金，加收手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等名目變相提高存貸利率?！鳖A(yù)收貸款保證金正是一種變相提高貸款利率的行為。

在一些金融機(jī)構(gòu)存在著預(yù)收貸款保證金行為。該做法固然起到了一定的保證資金安全、督促借款人還款的作用，但它具有很大的危害，如：違反了利率政策，提高了利率;變相以貸引存，形成派生存款;加重了借款人的負(fù)擔(dān)，影響了銀行聲譽(yù);預(yù)收貸款保證金比例不一且不逐筆辦理，易滋生違法腐敗行為;滋生了信貸員依賴心理，滋長了不認(rèn)真執(zhí)行“三查”制度的風(fēng)氣。