關(guān)于無預(yù)售許可證售房的相關(guān)法律問題

網(wǎng)民建議，在開發(fā)商無證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下，能否考慮判決開發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償。最高法院對(duì)此作出以下回應(yīng)：

網(wǎng)民所反映的問題主要涉及人民法院在審理開發(fā)商無預(yù)售許可證銷售商品房的損害賠償時(shí)的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是由人民法院判決開發(fā)商退還房款和利息，并且支付一倍的預(yù)付款賠償;二是由人民法院在購房人也有過錯(cuò)的情況下，不支持賠償?shù)恼?qǐng)求。網(wǎng)民建議，在開發(fā)商無證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下，能否考慮判決開發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償。

針對(duì)網(wǎng)民所反映的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題，目前我國法律和相關(guān)司法解釋已經(jīng)有明確的規(guī)定，具體表現(xiàn)在：

其一、關(guān)于實(shí)踐中開發(fā)商沒有獲得預(yù)售許可證實(shí)即出售商品房的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法令若干疑問的解說》第二條的規(guī)則，該商品房預(yù)售合同無效，但是在起訴前開發(fā)商現(xiàn)已獲得商品房預(yù)售許可證實(shí)的，可以確定該商品房買賣合同有效。

其二、在商品房預(yù)售合同被確定無效以后，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條的規(guī)則，合同無效的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)處理爭(zhēng)議辦法的條款的效能。因而，假如該預(yù)售商品房合同有關(guān)于處理爭(zhēng)議的約好，則人民法院應(yīng)尊敬該當(dāng)事人約好的效能，將該約好作為處理當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的依據(jù)。在合同無效且合同中并無有關(guān)處理爭(zhēng)議辦法的狀況下，應(yīng)進(jìn)一步依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)則，因該合同獲得的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不可返還或許沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí)，有差錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償對(duì)方因而所遭到的丟失，兩邊都有差錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的職責(zé)。

其三、為了進(jìn)一步處理實(shí)踐中怎么處理無證預(yù)售商品房合同無效后的補(bǔ)償丟失疑問，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法令若干疑問的解說》第九條規(guī)則，在開發(fā)商成心隱秘沒有獲得商品房預(yù)售許可證實(shí)的現(xiàn)實(shí)或許供給虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)的狀況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人現(xiàn)已付出的購房款及利息，并應(yīng)承當(dāng)不超越已付購房款一倍的補(bǔ)償職責(zé)，即規(guī)則了關(guān)于開發(fā)商詐騙做法的懲罰性補(bǔ)償。至于開發(fā)商沒有詐騙或許成心隱秘的狀況，則應(yīng)依據(jù)上述合同法的規(guī)則，進(jìn)行法令適用，因而，假如人民法院可以確定，開發(fā)商與購房人關(guān)于合同無效均有差錯(cuò)，則應(yīng)依據(jù)兩邊的差錯(cuò)程度，判定各自承當(dāng)相應(yīng)的職責(zé)，這是適用合同法的成果。

對(duì)于網(wǎng)民所說的裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題，最高人民法院將在實(shí)踐中綜合上述法律、司法解釋所規(guī)定的三個(gè)方面，進(jìn)一步規(guī)范司法行為，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。

至于網(wǎng)民建議，在開發(fā)商無證售房且房?jī)r(jià)大漲的情況下，能否考慮判決開發(fā)商對(duì)業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償，鑒于此問題屬于適用上述法律規(guī)定的問題，需要根據(jù)具體的情況加以處理。換言之，網(wǎng)民的建議已經(jīng)在我國法律和最高人民法院的司法解釋中已經(jīng)有所規(guī)定，故網(wǎng)民的建議其實(shí)只是法律適用層面的問題，而非立法或者統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的問題。