交了定金3招能把錢要回來 購房者記好了！

一般，買房前購房者會(huì)與開發(fā)商簽訂一個(gè)認(rèn)購協(xié)議，約定一定數(shù)額的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。如果回家后又不想買這套房子了，后悔了怎么辦？定金還能要回來嗎？不要急，看完此文你就明白了。

一、什么是定金？

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

（一）對(duì)交付價(jià)款沒有約定或約定不明的，不可認(rèn)定為定金。

《擔(dān)保法解釋》第118條規(guī)定，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

因此，在商品房認(rèn)購協(xié)議或者開發(fā)商出具的收款憑據(jù)中，僅僅出現(xiàn)或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼，并不可將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。也就是說，你的認(rèn)購協(xié)議中，沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質(zhì)的條款，當(dāng)你反悔，不想簽訂正式的購房合同時(shí)，開發(fā)商沒有權(quán)利沒收你事先交付的價(jià)款。

（二）定金價(jià)款不實(shí)際交付，定金合同不成立，且定金數(shù)額不可超出主合同標(biāo)的的20％。

定金的成立具有實(shí)踐性，只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無定金的實(shí)際交付，定金擔(dān)保并不可成立。所以說，只要定金價(jià)款還沒交，你還有反悔的權(quán)利。

另外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金數(shù)額不可高于主合同標(biāo)的額的20％。開發(fā)商是有營銷策略的，對(duì)定金數(shù)額要求不會(huì)太高，一般也就幾萬塊錢，在你沖動(dòng)的時(shí)候能立即掏出這么多錢，事后反悔又不舍得這些錢白白打水漂，只好硬著頭皮買了。當(dāng)然，對(duì)于已支付超出主合同標(biāo)的額20％的定金你是有權(quán)要求返還的。

（三）簽了認(rèn)購協(xié)議又反悔，開發(fā)商有權(quán)不返還定金嗎？

根據(jù)《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。也就是說，購房者簽訂認(rèn)購后，又反悔不想買這套房了，開發(fā)商是有權(quán)不返還定金的。

（四）既約定違約金又約定定金的，二者只能擇一主張！

根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以挑選適用違約金或者定金條款。意思就是，定金和違約金只能挑選適用，兩者取其一。現(xiàn)實(shí)生活中，有不少認(rèn)購協(xié)議即約定定金又約定違約金的，雖然你已構(gòu)成違約，但是也只要給一份就可以，具體由開發(fā)商說了算。

【特別提醒】定金≠訂金

定金與訂金雖只有一字之差，但可謂是天壤之別。目前法律上對(duì)訂金沒有明確規(guī)定，其效力取決于雙方當(dāng)事人的約定，雙方當(dāng)事人如果沒有約定，一般可視為“預(yù)付款”，并沒有擔(dān)保性質(zhì)，若一方違約，另一方有權(quán)要退還訂金。許多人在這個(gè)地方吃過虧，所以說，以后再簽訂合同的時(shí)候，一定要擦亮眼睛！

二、能要回定金的幾種情形

按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

很顯然，能否要回定金，關(guān)鍵在于對(duì)“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的理解適用。

在司法實(shí)踐中主要有以下幾種情況：

（一）未能就合同主要條款達(dá)成一致意見的

如果認(rèn)購協(xié)議對(duì)商品房的價(jià)格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且后來開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款等商議一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購房人。因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達(dá)成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。

如果你反悔了，又想要回定金，趕快回去看看認(rèn)購協(xié)議有什么主要條款沒有約定，待簽訂正式購房合同時(shí)對(duì)不合你意的條款，可以大膽提出異議。

這里有3點(diǎn)值得注意：

1、不可達(dá)成一致意見的條款應(yīng)是認(rèn)購書中約定以外的條款，對(duì)其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進(jìn)行磋商。

2、只有雙方是對(duì)合同的主要條款不可達(dá)成一致意見的，才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)等對(duì)訂立商品房買賣合同不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的條款則不應(yīng)包括在內(nèi)。

3、購房者通過對(duì)合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不可達(dá)成一致意見要求退還定金的，則可能被認(rèn)定具有不愿簽訂合同的意思表示，構(gòu)成根本違約，判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當(dāng)天交房，當(dāng)天辦證，不然不簽購房合同，退還我定金！”等不切實(shí)際的條款。

（二）就補(bǔ)充協(xié)議商議未成的

當(dāng)事人雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，如果雙方在平等、誠信的原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致的意思表示，致使購房合同不可訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，購房者有權(quán)要求返還定金。通過增加補(bǔ)充協(xié)議從而達(dá)到退回定金的目的也是可行的，但是要記住在協(xié)議中不可達(dá)成一致意見的條款應(yīng)是重要的、符合實(shí)際的。

（三）因國家出臺(tái)新政策，購房者不符合購房、貸款條件的

屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，購房者有權(quán)要求開發(fā)商公司將收取的定金返還。

看完此文，相信大家以后不會(huì)簡(jiǎn)單粗暴地跑到開發(fā)商那里說“姐不想買了，把定金還我！”等類似的話了。仔細(xì)地想一想，你是否存在符合筆者所提的幾種情形，盡量要回定金，下降自己的損失。