去開發(fā)商退房定金要注意什么

需要收集對自己有利的證據(jù)，比如開發(fā)商在未取得預(yù)售許可的情況下簽訂合同，或者開發(fā)延遲交房高于90天，然后主張開發(fā)商違約或合同無效，再要求售樓部退還定金。因?yàn)槎ń鹗蔷哂蟹尚?yīng)的，所以在沒有足夠證據(jù)的情況下，一般不可主張退還定金。

在哪些情況下購房者可以退房

如果因各方面原因造成合同中的購房者一方權(quán)益受到損害，在哪些情況下購房者有權(quán)單方面解除呢?根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定，在下列這些情況下購房人有權(quán)挑選退房，解除房產(chǎn)買賣合同：

1、不可抗力原因;

2、賣方明示違約;

3、先賣后，后，賣方未告知買方又將該給第三人;

4、開發(fā)商;

5、開發(fā)商隱瞞事實(shí)，包括無證售房事實(shí)、住房抵押的事實(shí)、住房已出賣或?yàn)椴疬w安置住房的事實(shí);

6、住房主體結(jié)構(gòu)不合格，或者是住房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題;

7、面積偏差比高于3%;

8、過分遲延交付住房，賣方經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交付住房;

9、過分遲延，在規(guī)定或約定的辦理登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無法辦理住房所有權(quán)登記。

關(guān)于退房流程

1.先找開發(fā)商商議商議不成再訴訟

相關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，還是先與開發(fā)商進(jìn)行商議，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)沒有結(jié)果，再挑選訴訟。

業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

2.索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)

如果是開發(fā)商違約造成退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了住房全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入買房者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。

3.首付、月供利息都可獲賠

在退房款方面，采用一次性付款的買房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與買房者的借款合同。

開發(fā)商支付買房者首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若買房者按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還買房者月供及利息支出。

若買房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，買房者可不對住房折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是買房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

4.退房四步走

第一步：買房者通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。

第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理買房者與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。

第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給買房者。

第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

至此，買房者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，買房者與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在買房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。