哪些住房買賣合同屬于無(wú)效呢

住房買賣合同中，賣方要注意法律陷阱，如房產(chǎn)與土地不可分割出售、產(chǎn)權(quán)主體需明確、保障共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、避免非法轉(zhuǎn)讓。交易中定價(jià)、選中介、簽合同、交割房款等環(huán)節(jié)均需謹(jǐn)慎，以防法律糾紛。

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效：

由于住房是建筑土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨住房轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時(shí)只轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效：

出賣住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為一般無(wú)效。住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有住房時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效：

住房所有人出賣共有住房時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。住房所有人出賣租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等權(quán)利優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。住房所有人出賣住房時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該住房買賣無(wú)效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效：

主要包括轉(zhuǎn)讓下列房產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

賣方交易中應(yīng)該注意的法律問(wèn)題

一、 賣房要先確定好房子的出售價(jià)格

確定好住房的出售價(jià)格，不僅可以保證房產(chǎn)可以順利快速地成交，還可以使得賣方不至于因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而毀約。影響房?jī)r(jià)的因素主要有以下幾個(gè)方面

1、住房本身的因素：

住房的折舊及住房的剩余土地使用年限都會(huì)影響到住房的價(jià)格。住房竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地最高期限為70年，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過(guò)一年少一年。另外，住房的朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢(shì)多了。

還有樓層，如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中較低的樓層價(jià)錢就和其他的難以相比了。此外，住房的裝修也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者挑挑選買二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果住房本身的裝修很好，那么買方人住后就無(wú)需重裝，裝修省了錢，那么自然在房?jī)r(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。

2、住房周邊的環(huán)境因素：

環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至住房的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的學(xué)位房、地鐵房。

3、人們“喜新厭舊”的心理因：

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)便宜。

4、市場(chǎng)行情及價(jià)格預(yù)期因素：

主要包括季節(jié)性因素：一般情況下，前半年二手房成交量不多，因此價(jià)格肯可能稍低點(diǎn)，后半年則不然，尤其是來(lái)到“金九銀十”，隨著成交量的增多以及中國(guó)人傳統(tǒng)的年底置業(yè)觀念的影響，二手房的成交量必然暴增，從而使得房?jī)r(jià)上漲;信貸政策影響：包括首付幾層，貸款利率等因素都會(huì)直接影響到潛在購(gòu)房者的購(gòu)買欲望;房地產(chǎn)調(diào)控政策：主要是指限購(gòu)政策，此政策的實(shí)施確實(shí)對(duì)炒房者起到了一定的作用，但是上有政策，下有對(duì)策，現(xiàn)實(shí)中很多人為了規(guī)避信貸政策及限購(gòu)政策，往往會(huì)通過(guò)假離婚或注冊(cè)公司等方式購(gòu)房。

5、 成交稅費(fèi)以及公共設(shè)施現(xiàn)狀：

實(shí)踐中，住房交易的稅費(fèi)一般都是有購(gòu)房者去承擔(dān)，但售房者在住房定價(jià)的時(shí)候一定要考慮到購(gòu)買者的角度去看問(wèn)題。舉個(gè)例子，售價(jià)100的房子，紅本滿兩年、唯一住房，購(gòu)買者的購(gòu)買成本大約是30萬(wàn)的首付、1萬(wàn)以內(nèi)的稅費(fèi)以及中介費(fèi)。售價(jià)100萬(wàn)的房子，有抵押、未滿兩年且不唯一，則購(gòu)買者購(gòu)買成本大約是30萬(wàn)的首付、三萬(wàn)(甚至更多)左右的稅費(fèi)以及中介費(fèi)。成本明顯增加!另外其他公共設(shè)施的現(xiàn)狀也會(huì)間接影響到房產(chǎn)的價(jià)格。

如果委托中介公司，可以向中介公司詢價(jià)，如果急于出售變現(xiàn)可以通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等查看一下二手房交易市場(chǎng)的行情，將價(jià)格定得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價(jià)格稍低一些，但不可以過(guò)低，否則反而會(huì)使買家產(chǎn)生疑慮。如果不急于出售，在定價(jià)時(shí)要考慮當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)增值速度了。

二、 委托中介須謹(jǐn)慎

房產(chǎn)中介可以為業(yè)主節(jié)省大量時(shí)間，提高交易效率，但是，在挑選和委托房產(chǎn)中介的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該注意以下問(wèn)題：

1、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重。

“全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過(guò)戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對(duì)購(gòu)房人做出承諾，房主對(duì)購(gòu)房人就要承受相應(yīng)后果，風(fēng)險(xiǎn)較大。

“獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售住房，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售住房房主就會(huì)比較被動(dòng)，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會(huì)可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。處理起來(lái)比較棘手。

所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價(jià)是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時(shí)止”、“不可按約定時(shí)間和價(jià)格出售如何處理”、“不通過(guò)中介另行出售如何處理”等等。

2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。

在委托中介交易的過(guò)程當(dāng)中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房產(chǎn)證》交給中介代為保管，這對(duì)售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會(huì)扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過(guò)訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會(huì)投入相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和精力。

建議可以把房產(chǎn)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時(shí)可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語(yǔ)言。例如：此復(fù)印件僅供中原地產(chǎn)代為出售地王大廈1001號(hào)商鋪之用，不做其他用途。

3、應(yīng)該堅(jiān)持在交易時(shí)三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容。

賣方應(yīng)該堅(jiān)持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。

現(xiàn)實(shí)中，有中介欺瞞買賣雙方“吃差價(jià)”，肯定是不讓交易雙方見(jiàn)面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些住房的實(shí)際情況，比如房子存在什么缺點(diǎn)，本來(lái)房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知購(gòu)房者。一旦交易完成，購(gòu)房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時(shí)不說(shuō)是“售房者沒(méi)說(shuō)”就是說(shuō)“購(gòu)房者已知”。

4、 簽署合同等文件不可留空白。

售房者在簽署合同等文件時(shí)一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。

以往曾經(jīng)發(fā)生過(guò)當(dāng)事人主張有自己簽名的合同與自己見(jiàn)到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢?duì)自己不利的內(nèi)容，這種情況很難舉證。

5、 如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責(zé)任。

在委托中介代為售房的過(guò)程當(dāng)中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)，可能涉及購(gòu)房者先把相關(guān)款項(xiàng)打給中介，如果事先有約定，對(duì)于購(gòu)房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會(huì)拖延把相關(guān)款項(xiàng)交給售房人的時(shí)間。

如果涉及上述問(wèn)題，在與中介簽訂的合同中，應(yīng)該把中介代為收取上述款項(xiàng)后多長(zhǎng)時(shí)間把相關(guān)款項(xiàng)轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時(shí)轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任作出明確的約定。

6、 對(duì)交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時(shí)提前確認(rèn)清楚。

在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項(xiàng)都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認(rèn)。以免在合同簽訂后，履行過(guò)程當(dāng)中，因費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。

三、 賣房合同切勿隨意簽

賣房合同都有格式范本，但不可因此就隨意簽署。

1、 簽署合同前，必須得確認(rèn)買房人的資格和條件，

通常可以要求購(gòu)房者簽署承諾書作為合同的補(bǔ)充協(xié)議。例如：購(gòu)房者張三，在深圳繳納社保滿一年，有固定工作，在深圳沒(méi)有住房，符合深圳市人民政府關(guān)于“限購(gòu)”的規(guī)定，具有買房資格。如有不實(shí)，本人愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。貸款買房的還需要確保買方?jīng)]有不良記錄，征信狀況良好。

2、 簽署合同前，還得看看自己是否具備簽約的資格和條件

房產(chǎn)是否涉及抵押?設(shè)計(jì)抵押的房產(chǎn)贖樓后還可以交易，但是需注意合同約定的過(guò)戶時(shí)間，并積極配合贖樓，否則可能造成違約。

房子是否涉及共有產(chǎn)權(quán)(主要是指婚后購(gòu)買的登記在夫妻一方名下的房產(chǎn))?在深圳已經(jīng)有相關(guān)判例，出賣方的配偶主張未經(jīng)具有夫妻關(guān)系共有人的同意，請(qǐng)求合同無(wú)效的判例，并且已經(jīng)勝訴。盡管此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)要比售房者更大，但是，合同出賣方也要對(duì)合同的購(gòu)買方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

房子是否被法院查封保全?眾所周知，因涉訴被查封的房產(chǎn)不可辦理過(guò)戶手續(xù)，因此出賣方需要在簽合同之前一定要確保房子沒(méi)有被法院查封，否則可能因?yàn)檫^(guò)戶不可而承擔(dān)違約責(zé)任。出賣者可以持本人身份證在產(chǎn)權(quán)登記中心查詢。

3、 合同中必須重視的幾個(gè)條款(如定金、價(jià)款及費(fèi)用、稅費(fèi)分擔(dān)條款等)

重點(diǎn)說(shuō)一下定金。售房者在收取定金的時(shí)候是定金性質(zhì)就簽收定金，不是定金性質(zhì)就不要簽收定金。因?yàn)槎ń鸷贤菍?shí)踐合同，雖然合同約定的定金是五萬(wàn)，購(gòu)房者給了十萬(wàn)，出賣方簽收了，定金就是十萬(wàn)，如果違約就要雙倍返還定金二十萬(wàn);如果合同約定的定金是十萬(wàn)，但是你簽收了五萬(wàn)，那定金就是五萬(wàn)，如果違約就需要雙倍返還定金十萬(wàn)。另外購(gòu)房?jī)r(jià)款、稅費(fèi)的承擔(dān)以及各種費(fèi)用的交付時(shí)間、手續(xù)辦理的時(shí)間一定要看清楚，尤其是在涉及到贖樓的時(shí)候，千萬(wàn)計(jì)算好贖樓時(shí)間與約定的過(guò)戶登記時(shí)間，不可違約。合格的中介人員往往會(huì)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，確定好申請(qǐng)贖樓的時(shí)間，做到贖出房產(chǎn)證當(dāng)天正好滿足條件，可以辦理過(guò)戶，實(shí)現(xiàn)贖樓與過(guò)戶的無(wú)縫對(duì)接。

4、 房子是否存在租約?承租人是否已經(jīng)放棄了有限購(gòu)買權(quán)?

有租約的住房需要確認(rèn)承租人不會(huì)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)承租人需要出具聲明書，放棄該項(xiàng)權(quán)利，一旦忽視承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，后果將十分嚴(yán)重，承租人可以要求撤銷買賣雙方簽訂的購(gòu)房合同。另外，即便是承租人已經(jīng)放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也要提前向購(gòu)房者告知，否則交房時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛。

四、 房款交割有講究

1、 簽約時(shí)必須得收到部分房款，以確保對(duì)方反悔或拖延支付余款的風(fēng)險(xiǎn)(簽訂合同時(shí));

在住房買賣合同簽訂后，購(gòu)房者今天簽約，明天電話說(shuō)要違約的情況時(shí)有發(fā)生，沒(méi)有定金的約束，購(gòu)買者可能隨時(shí)違約。盡管可以通過(guò)訴訟等法律渠道往回?fù)p失，但是耗時(shí)耗力戰(zhàn)線長(zhǎng)，即便是售房者最后勝訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，購(gòu)買者屆時(shí)有沒(méi)有執(zhí)行判決的能力也還是個(gè)未知數(shù)。

2、 辦理過(guò)戶時(shí)，要確保買方已經(jīng)拿到了貸款承諾函(產(chǎn)權(quán)變更時(shí));

銀行一般會(huì)在貸款人申請(qǐng)完貸款，辦理完資金監(jiān)管后十個(gè)工作日內(nèi)出具貸款承諾函，但是銀行是否同意借款賣方不好確定，因此買方在辦理過(guò)戶變更手續(xù)之前一定要確保銀行已經(jīng)出具了貸款承諾函，否則發(fā)生房、款兩失的悲劇!

3、 交房時(shí)必須得收到絕大部分房款，以防對(duì)方老賴(水電煤氣更名);

賣方一定要確保銀行已經(jīng)將全部款項(xiàng)轉(zhuǎn)到自己指定的銀行賬戶上之后再辦理水電煤氣的變更手續(xù)(俗稱交房)。因?yàn)殂y行放款之后就會(huì)開(kāi)始計(jì)算利息，某些買家可能跟銀行串通一氣，欺騙售房者交房以后卻遲遲不放款的情況時(shí)有發(fā)生。

4、 更名結(jié)束后提醒中介支付交房保證金(過(guò)戶押金);

此款項(xiàng)屬于中介代管款項(xiàng)，一般3000到5000左右，用于結(jié)清水電煤氣以及管理費(fèi)的，交房之后，一定要及時(shí)提醒中介返還過(guò)戶押金。因此，一個(gè)誠(chéng)信的中介對(duì)于售房者的重要性不言而喻。

五、 涉及按揭轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

辦理轉(zhuǎn)按揭贖樓服務(wù)，賣方需要謹(jǐn)慎簽署贖樓公證授權(quán)委托書。對(duì)于售房者而言，贖樓過(guò)程是整個(gè)二手樓買賣過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期。因?yàn)樵谵k理贖樓公證的時(shí)候，售房者往往授權(quán)中介代為辦理贖樓、代為辦理過(guò)戶等手續(xù)。而一旦中介成功辦理贖樓手續(xù)并取得售房者房產(chǎn)證之后，不良中介就會(huì)借助于手中經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書，將房產(chǎn)過(guò)戶到第三人名下，造成售房者的利益受損!建議，售房者在簽訂贖樓公證委托書的時(shí)候盡量不要過(guò)多授權(quán)，凡事親自參與，不可圖省事造成不必要的損失發(fā)生!