一手房交易流程有哪些？

審查

審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內(nèi),就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關(guān)重要。首先,審查房地產(chǎn)公司開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)公司的綜合實力認(rèn)定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力也越強。其次,審查房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營范圍。在購買住房時,一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的住房是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預(yù)售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險。

簽約

購房者要慎簽認(rèn)購協(xié)議。購房者要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即住房平面圖、公共部位與公用住房分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預(yù)售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。如,預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、住房建筑面積、住房結(jié)構(gòu)、住房竣工交付日期及附住房平面圖等。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預(yù)售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等

辦理房產(chǎn)證

購房者在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時,一般按照下列程序進(jìn)行:鑒證、登記、交費、領(lǐng)證。(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi),將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi),到住房產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房、紅線圖、位置圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù);(3)交費。受理登記15個工作日后,到住房產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用;(4)領(lǐng)證。住房人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《住房權(quán)證》。

繳納稅費

據(jù)區(qū)房地產(chǎn)交易介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、住房權(quán)證工本費、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金、物業(yè)管理費及供暖費、評估費、保險費等。

驗收

在住房驗收時,要詳細(xì)檢驗住房質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢驗水、電、、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢驗是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題;檢驗相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對住房質(zhì)量及質(zhì)保期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用方法書》則是針對住房設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。在簽收《住房驗收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,清理費、保安費、綠化費怎么核定。