簽購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議 這些事項(xiàng)千萬要注意

很多人買房，對(duì)于相關(guān)的法律常識(shí)并不了解，造成自己在簽訂購(gòu)房合同時(shí)吃虧了還不知道，在發(fā)生糾紛需要維權(quán)的時(shí)候，才知道自己吃了啞巴虧。在買房簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候一定注意下面的幾點(diǎn)，同時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容也不可忽視。

簽購(gòu)房合同要注意：

一、注意合同的主體

代表開發(fā)商簽約的人并不一定是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)的土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

因此，在簽約前查明代表開發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責(zé)任。

二、注意合同的措辭

合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，挑選的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。

因此，購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

三、注意明確住房的具體情況

住房的具體情況包括地址、面積、樓層等。住房實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積如果不相符，應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是以雙方重新測(cè)繪的面積為準(zhǔn)。

四、注意明確付款方式

比如，約定分階段付款，簽約時(shí)付部分，辦理過戶手續(xù)時(shí)付部分，住房交接時(shí)付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。

五、注意避免以下的霸王條款

霸王條款一：宣稱并非格式合同

霸王條款二：違約責(zé)任不對(duì)等

霸王條款三：面積偏差不可退房

霸王條款四：共有部分歸開發(fā)商

霸王條款五：虛假?gòu)V告宣傳免責(zé)

霸王條款六：認(rèn)購(gòu)定金不退還

買房常見霸王條款有哪些？如何應(yīng)對(duì)霸王條款？

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補(bǔ)充協(xié)議要注意啥？

一、開發(fā)商的廣告應(yīng)該包含在合同中

為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，讓購(gòu)房者免于遭受虛假?gòu)V告的欺騙，簽補(bǔ)充合同的時(shí)候，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。

二、明確產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間

應(yīng)對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定，如xxxx年x月x日。注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為開發(fā)商一方的單方面違約行為?！?/p>

三、明確建筑/公攤/贈(zèng)送面積

要在補(bǔ)充合同注明除了總建筑面積之外的套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

開發(fā)商所贈(zèng)送的面積（花園、露臺(tái)等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。

四、明確住房質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真查閱《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。不僅如此，購(gòu)房者一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；住房抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定住房的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須明確裝修的標(biāo)準(zhǔn)。比如說不要籠統(tǒng)的使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

五、明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

六、明確交房日期

如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付業(yè)主違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對(duì)違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中）。同時(shí)，約定好收房時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用。

七、關(guān)于所售住房的抵押

有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類住房出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到住房。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

雙方約定：出賣人保證自己所售住房不存在抵押的情況，若因此造成買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

八、明確買賣雙方的違約責(zé)任

合同中應(yīng)該明確以下情況發(fā)生時(shí)，雙方的違約責(zé)任。如：購(gòu)房者的按揭辦不下來；購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)高于約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

買房簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，一定要仔細(xì)得看清合同，并將自己想到的可能會(huì)發(fā)生的各種問題說出，并就問題的解決方案與開發(fā)商約定好，寫進(jìn)購(gòu)房合同中去。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要提前了解簽訂合同的注意事項(xiàng)，必要時(shí)可以請(qǐng)律師陪同，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛需要維權(quán)，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)和憑證。

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