樓市降溫香港房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)嗎

說(shuō)到全球最貴的房?jī)r(jià)非香港莫數(shù)，自03年以來(lái)香港的房?jī)r(jià)更是只漲不跌，但今年10月份以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌、土地流拍頻現(xiàn)，這預(yù)示著香港樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，那么香港樓市的拐點(diǎn)要來(lái)了嗎?

事實(shí)上通過(guò)觀察近兩個(gè)月的香港樓市，除了房?jī)r(jià)環(huán)比下跌、土地流拍之外，還有成交量萎縮、買房毀約等現(xiàn)象出現(xiàn)，這也足以證明香港樓市已經(jīng)“秋風(fēng)瑟瑟，寒冬已至”。

早在2009年初，全球金融風(fēng)暴過(guò)后，香港經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，香港住宅價(jià)格開(kāi)始持續(xù)上漲，一輪長(zhǎng)達(dá)十余年的大牛市隨即開(kāi)啟。香港樓市之所以出現(xiàn)了10年大牛市，主要原因有二：

一方面，香港一直奉行低利率政策，助長(zhǎng)了投機(jī)炒房熱情。美國(guó)自2015年啟動(dòng)加息進(jìn)程后，已加息了8次，但是香港到最近才剛剛宣布加息一次，金融環(huán)境一直偏向?qū)捤?，使信用不斷放大，支持樓市的上漲。

另一方面，香港一直是國(guó)內(nèi)外投機(jī)炒作者的天堂，既有海外資本跑到香港炒樓，又是周邊廣東省的富裕家庭到香港置業(yè)，更有隔壁深圳房?jī)r(jià)上漲，與香港樓市產(chǎn)生了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。國(guó)內(nèi)外大量游資進(jìn)入香港炒樓，而香港政府卻沒(méi)有拿出多少實(shí)質(zhì)性的預(yù)防投機(jī)炒作的措施。

對(duì)于香港房?jī)r(jià)什么啥突然步入衰退周期了，我們認(rèn)為原因有三個(gè)：

一是全球和中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，香港也難獨(dú)善其身，再加上中美貿(mào)易摩擦沒(méi)有根本解決，造成人們對(duì)收入增長(zhǎng)預(yù)期的下降。

二是自2009年以來(lái)香港房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲了十年了，已經(jīng)成為全球房?jī)r(jià)最高城市的前幾名。目前香港的房?jī)r(jià)要比1997年的高峰時(shí)期相比，也是有過(guò)之而無(wú)不及。所謂物極必反，房?jī)r(jià)也是如此，只要稍有不利因素出現(xiàn)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整。

第三，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響到香港樓市，因?yàn)閮?nèi)地很多炒房者都在香港大量囤積房產(chǎn)，而一旦內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，炒房者的資金鏈就會(huì)發(fā)生問(wèn)題，所以不得不拋售香港房產(chǎn)，這使得香港的高房?jī)r(jià)遭受沉重拋壓。

香港樓市在瘋漲10年后，近日出現(xiàn)下跌的征兆。這既有國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，香港經(jīng)濟(jì)不振的大背景，也有房?jī)r(jià)連漲多年，遠(yuǎn)離正常估值，要有價(jià)值回歸的需求。更有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，香港房?jī)r(jià)也受到拖累因素。而香港金管局的加息，只是壓垮高房?jī)r(jià)這只駱駝的最后一根稻草。