承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中的同等條件怎么認(rèn)定

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)在同等條件下才能行使，該同等條件包括總價(jià)款、支付方式、支付時(shí)間、親屬關(guān)系、交房時(shí)間等各種因素。那么要怎么認(rèn)定住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)中的同等條件呢？

1、“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”適用于親戚嗎?

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使前提是同等條件，這個(gè)條件除了價(jià)格條件外，還有就是第三人和出售人的關(guān)系。父母把住房出售給自己子女的價(jià)格與出售給第三人的不同，此種情形不可要求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

但并不是的親戚關(guān)系都可以排除“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的適用，依我國(guó)的法律規(guī)定，如果出租人將住房出售給住房共有人或者近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、住房承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中“同等條件”的理解。

此法條中的同等條件并不是要求價(jià)金以及其他條件都必須保持同等，這樣的要求過于苛刻也不現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該理解為一種相對(duì)的平等，實(shí)踐中，出租人出賣房產(chǎn)時(shí)往往不僅只考慮價(jià)格因素，還要考慮其與第三人之間可能存在的特殊利益關(guān)系，如第三人的信用及履約能力、出賣人與第三人之間的情感等因素。法律在維護(hù)承租人先買權(quán)利益的同時(shí)，設(shè)立“同等條件”的目的在于保護(hù)出租人的利益，第三人提供的任何特殊條件包括機(jī)會(huì)都是出租人的利益所在，這些特殊條件和機(jī)會(huì)能否以金錢代替，只能由出租人觀念來衡量。所以，住房承租人先買權(quán)中的“同等條件”不可等同于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

3、房產(chǎn)已經(jīng)過戶至第三人名下了，我還能請(qǐng)求同等條件優(yōu)先購(gòu)買嗎?

不可。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情形：

具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買住房的，人民法院不予支持：

(1)住房共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(2)出租人將住房出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(4)第三人善意購(gòu)買租賃住房并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。