買二手房要注意：這樣的二手房可能會被套牢

隨著房地產(chǎn)市場的需求不減而土地資源越來越少的情況愈發(fā)嚴(yán)重，二手房也成了很多購房者追捧的對象。

但是買什么樣的二手房，在出手時(shí)比較容易呢？有人說地段好，配套全的，出手肯定快。當(dāng)然有一定道理，但是也不全對，今天就給大家介紹幾類二手房，可能地段好，配套也全，但是買房容易賣房難，入手之后可能被套牢，提醒大家注意。

第一類是總價(jià)過高的豪宅

據(jù)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，自己見過掛牌長的豪宅，從2013年掛牌出售一直到現(xiàn)在都沒有買家。據(jù)了解，該房子是一個(gè)270多平方米的五房，精裝修，總價(jià)1400萬元，這已經(jīng)是調(diào)整后的價(jià)格了。高峰掛過1550萬元，之后隨著樓市的變化，一步步調(diào)整至目前這個(gè)總價(jià)，但至今仍然無人問津。

一般來說，買得起這么貴的房子的客戶本身就少，而且這類客戶有房，并不著急買，因此豪宅的成交周期比較長。對于非北上廣的普通城市，總價(jià)500-1000萬元之間的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而總價(jià)1000萬元以上的二手房，平均成交周期兩年。如果碰上房子單價(jià)偏高，周期拉長到三年以上也不奇怪。

第二類是酒店式公寓

作為酒店式公寓的房東是喜滋滋的，不過作為賣家，就苦了。

這類物業(yè)之所以難賣，主要有幾個(gè)硬傷：

一是商業(yè)性質(zhì)的住房沒有學(xué)區(qū)；

二是生活成本非常高，水電是按商用物業(yè)計(jì)算，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比住宅高，沒有管道煤氣，物管費(fèi)也比住宅高很多；

三是戶型設(shè)計(jì)上多有缺點(diǎn)，往往南北不通透，格局不好。

第三類是近郊二手房

一些位于近郊、沒有地鐵規(guī)劃也沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，由于沒有啥特色且戶型也比較老舊，轉(zhuǎn)手賣出也非常困難。近郊二手房出手不易還有一個(gè)原因是新房的供應(yīng)，近郊與城內(nèi)不同，因?yàn)橥恋毓?yīng)充足，新樓盤也比較多。

為了鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人帶看樓盤，開發(fā)商對他們激勵(lì)也多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，經(jīng)紀(jì)人全部心思都花在新房成交上，本來有想買二手房的客戶，被他們帶著帶著，也往新盤走了。

第四類是市中心的老小區(qū)

老小二手房雖然占據(jù)“市中心”的優(yōu)勢，但因?yàn)榉孔犹?，銀行貸款受限，又有戶型、物業(yè)和停車位少等硬傷，已限制其未來的交易勢頭。專業(yè)人員認(rèn)為隨著城市化不斷外擴(kuò)，“去中心化”趨勢越演愈烈，原本集中在主城區(qū)的醫(yī)療、教育、商業(yè)資源正在外移，老房子配套優(yōu)勢弱化了。

老小二手房失寵，還跟貸款年限太短，貸款額度受限等房貸政策有關(guān)，造成這類房子交易量萎縮。而且，首次購房群體逐步轉(zhuǎn)移至85后、90后，代表高效、時(shí)尚的地鐵，主打年輕主題的社區(qū)文化，都會成為年輕買房人的重要考慮因素。僅靠市中心地段，老小房在市場上的競爭力大不如前。

除了以上提到的四類二手房，其實(shí)還有很多比較基礎(chǔ)的情況也是要注意的。想必既然是要買二手房，肯定是買過房的朋友，所以本文并沒有對這些內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹，但是也在這里給大家舉幾個(gè)例子。

買二手房注意：還有哪些情況的二手房可能被套牢？

戶型結(jié)構(gòu)不理想的房子

對戶型、結(jié)構(gòu)的要求因人而異，令購房者不滿意的主要有三種：

套內(nèi)各居室分布不合理，影響主要居室的采光。資料表明，購房者對采光度不佳的容忍順序是：衛(wèi)生間、餐廳（如果有）、臥室、廚房、客廳。

小廳、小廚、小衛(wèi)結(jié)構(gòu)。八十年代及以前所建房大多為此類結(jié)構(gòu)。

“邊角余料”占得太多。零散的小塊面積一般只能作為過道，是使用價(jià)值不大的面積。多則浪費(fèi)，又破壞整體感，業(yè)主當(dāng)然不買帳。

樓層過高不帶電梯的房子

交易資料顯示，如果沒有電梯，買家所能接受的樓層極限是八樓。高于八樓的即便其他條件很好也很少有人問津。另外，因擔(dān)心屋面漏水，頂樓受到一些人冷落，但也有人覺得擁有一片屋頂花園也很難得，而且價(jià)格略低，故樂意住頂樓。九十年代修建的有些房子，頂樓之上還加了一層隔熱層，使頂樓的身價(jià)稍有提高。

周邊環(huán)境過于嘈雜的房子

周邊環(huán)境衛(wèi)生太差、前后左右樓群過分擁擠、噪音大、交通不便等。這些缺點(diǎn)存在的程度不同，各人對此的忍耐力也不同，因環(huán)境不良而難以出售的房子也很常見。

比如接近交通要道的房子會有大量的車流和人流，購房者會受到巨大的噪音困擾，而且還可能時(shí)常看見交通事故現(xiàn)場，這對購房者的身心健康都會產(chǎn)生影響，因此也不好出售。

其他特殊情況的房子

這里的特殊情況包括處于貸款或抵押狀態(tài)的房子，房本還沒拿到手的拆遷房，期限還沒滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房等，因?yàn)檎咴?，在交易時(shí)要么面積巨額的稅費(fèi)，要么就是交易困難，甚至容易產(chǎn)生法律糾紛。這類房子也不容易出售。