如何確定住房征收評估報告是否合法?

一、評估機構(gòu)的資質(zhì)與選定

評估機構(gòu)應具備相應的資質(zhì)

評估機構(gòu)首先要具備相應的評估資質(zhì)，這是評估的前提條件，沒有資質(zhì)的評估屬違法行為。

《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)結(jié)合部房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理條例》第三條、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理條例》第三條規(guī)定，對被征收住房進行評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，必須是依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。在評估報告里，應該列明評估機構(gòu)和評估人員的資格證明。

評估機構(gòu)應與被拆遷人共同挑選確定

依據(jù)《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)與《國有土地面上住房征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)的相關規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)可由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)商議選定;規(guī)定時間內(nèi)商議不成的，由住房征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

二、評估時間的確定

《辦法》規(guī)定，被征收住房價值評估時點為住房征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調(diào)換住房價值評估時點應當與被征收住房價值評估時點一致。被征收住房價值評估時間點為住房征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進行住房價值評估。此外 ，評估的目的為反映住房的實際價值，以達到合理公平的補償，若評估報告作出時間過長，被征收住房因為市場價值波動，不可真實反映其價值，被征收人可要求重新評估"。

三、評估方法的選定與考慮的因素

具有合法資質(zhì)的評估機構(gòu)，在評估時，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收住房價值進行評估。其中，被征收住房的類似房地產(chǎn)有交易的，通常選用市場法評估;被征收住房或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，通常選用收益法評估;被征收住房是在建工程的，通常選用假設開發(fā)法評估。此外，被征收住房價值還會受到被征收住房的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等因素影響。

四、評估結(jié)果公示與異議處理

評估完畢后，評估機構(gòu)需將分戶的初評結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，并進行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，評估機構(gòu)應及時修正。公示期滿后，評估機構(gòu)應當向征收方提供委托評估范圍內(nèi)被征收住房的整體評估報告和分戶評估報告，征收方需向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

如果被征收人和征收方對復核結(jié)果仍有異議，需在收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收住房所在地評估專家委員會申請鑒定。