這類城市的房價可能下跌，2020年買房的要小心了

網(wǎng)上很多人說房價要跌了，未來幾年的房價到底是怎樣一個趨勢，其實從這幾個月國家的相關(guān)政策信息來看，各種政策已經(jīng)有反復(fù)暗示，有關(guān)未來房價幾年的趨勢，生怕我們老百姓看不懂?，F(xiàn)在是有房都盼著漲，沒房的都盼著跌，但是有一點基本可以確認(rèn)，房價暴漲的時代已經(jīng)不復(fù)存在。如果回去過去十年前，投資肯定是買房，因為買房必賺，只是漲多漲少的問題，但是從現(xiàn)在開始，買房跟炒股是一樣的，也開始會有虧損本金的風(fēng)險，投資房產(chǎn)已不再是一個必賺的投資方式。大范圍的降價也會存在，但是只會出現(xiàn)在一些特定的區(qū)域，你如果盼著一線城市大跌，到時好去抄底，那現(xiàn)在可以告訴你，基本是不可能的。

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簡單粗暴地以“人口紅利消失”來斷定房價會下跌，但真實情況并非如此

很多人認(rèn)為房價會跌，他們當(dāng)中主要的理由是“人口論”，也就是說我國的人口增長速度放緩，未來的年輕人絕大部分會從家里繼承房子，而且很多會繼承多套房子，到時會出現(xiàn)房多人少的情況，下一代沒有買房的必要與動力，所以房價肯定會跌。這個觀點，粗略看起來好像很有道理，以至于很多人都信以為真了，但是情況并非如此，我們姑且不說未來十年，人口是否會繼續(xù)增長，假如人口真的開始減少，那也不會出現(xiàn)各地平均減少的情況，而是有的地方人口減少的多，有的地方不減少，甚至有的地方人口還會繼續(xù)上升，所以這些城市的房價也會呈現(xiàn)出不同的趨勢，房價集體下跌的情況并不會出現(xiàn)在所有的城市。

每個城市都有一個基本的人口要求，如果這個地方的人口太少，并且低于人口標(biāo)準(zhǔn)，那么當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施，也就是那些生活中不可或缺的設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、商場，等等都會相應(yīng)減少。比方說一個城市只有幾萬人口，很難去維持三甲醫(yī)院或是重點高中，同時高鐵飛機也只覆蓋人口密集的城市，所以當(dāng)人口規(guī)模低于宜居標(biāo)準(zhǔn)，就會迫使那些比較追求生活質(zhì)量的人離開，然而留下的人支撐不了發(fā)展，產(chǎn)業(yè)也提供不了足夠的就業(yè)，那么當(dāng)?shù)氐呐涮?、對商人及人才的吸引力，就會進一步下降，最終就會形成一種人口加速外流的情況。

為什么像成都、貴陽這些城市比較宜居，就是因為它的人口達到了一定的規(guī)模，同時生活配套設(shè)施齊全，生活的壓力卻不是很大。反之，有關(guān)人口快速流出的情況，可能我們都還很少看到，這是因為在我國，即便是非常小的城市，在過去幾十年都有周邊農(nóng)村人口的流入，大量的農(nóng)民成為了城鎮(zhèn)居民，他們支撐了配套設(shè)施的投入，但是城鎮(zhèn)化已經(jīng)快完成了，城鎮(zhèn)人口比例已經(jīng)從20年前的30％到了目前的60％。我們也能發(fā)現(xiàn)目前農(nóng)村的年輕人口越來越少，在未來的時間里小城市不會再有新鮮血液流入。

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人口減少受影響的就是人口較少的地區(qū)

人口一減少，首先受到影響的是本來人口就少的地區(qū)，小城的人口低于宜居標(biāo)準(zhǔn)，人口再減少的話，就會開始加速荒廢，這個規(guī)律在國外已經(jīng)被反復(fù)難證過了，相信大家有看到美國和希臘有的地方白送房子的新聞，那都是曾經(jīng)繁華現(xiàn)在被嫌棄的地區(qū)。反而是全世界的大都市卻沒有受到人口減少的影響，房價該漲的仍然在漲。比如說德國，老齡化問題嚴(yán)重，人口不過8300多萬，有約25％是老人，可是我們再來看德國的房價，這幾年卻漲得很快，歐洲房價增速最快的十個城市，有4個在德國，其中柏林更是全球房價漲幅第二，還有日本是老齡化和人口問題最嚴(yán)重的地方，人口增長連降11年，可是東京的房價卻也是連漲11年。

人口的下降，不但沒有影響到大城市的房價，反而把更多的人，從小城市驅(qū)趕到了大城市，所以人口下降對一線樓市有利，危險的是小城和縣城的房子，這些地方如果你不是特別剛需，建議不著急買，可能縣城的房價在不遠(yuǎn)的將來，會有一次大跌。在以前的縣城房價，是靠農(nóng)村人口和返鄉(xiāng)農(nóng)民工抬起來的，隨著農(nóng)村的老齡人口比例大，村里年輕人減少，也就無法繼續(xù)向縣城輸血，而縣城的年輕人又往大城市遷徒，所以縣城的剛需相對來講很少了。再加上縣城的土地供應(yīng)量充足，房子不存在緊缺，本地人該買的都已經(jīng)買了，外地投資不會到小城市去，根據(jù)《中國百城庫存報告》，5月以來，四五線城市庫存面積每周增長1％，賣房周期長達24個月，這就說明小城市賣房越來越難，可能很快就會有開發(fā)商頂不住資金的壓力開始降價。

但是這種降價并不是大家所期盼的降價，在農(nóng)村和郊區(qū)，眼下就有又大又便宜的房子，可是很多人并不會挑挑選房，因為我們需要工作、醫(yī)療、教育，還有商業(yè)生活，滿足這些條件的房子，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，反而會越來越稀缺，所以下跌的地方，都是你不會去買的地方，而你想買的地方，只會繼續(xù)上漲，這也驗證了那句”房子買漲不買跌”，大城市房肯定還會漲，小城和縣城的房價會開始下跌。