購房須知：預告登記和網(wǎng)簽有什么不同？

很多人在買房子之前就聽說過預告登記和網(wǎng)簽，可就是搞不清楚到底是什么東西。今天小編就給大家講一講，標題中的這兩個“聽起來很厲害的”東西到底是什么，它們又有哪些區(qū)別，知道這些才可以放心大膽的買房，不會被別人牽著鼻子走了！

一、預告登記和網(wǎng)簽的定義

1、預告登記的定義

住房預告登記是指當事人約定買賣住房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

2、網(wǎng)簽的定義

住房網(wǎng)簽是指房地產(chǎn)開發(fā)公司利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)與交易方簽訂住房買賣合同，并在網(wǎng)上進行公布的行為，用戶可通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。

二、預告登記和網(wǎng)簽有什么不同？

1、法律依據(jù)不同

網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)公司規(guī)范銷售住房，避免開發(fā)公司捂盤以及一房多賣而建立的一個網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)。

購房網(wǎng)簽相當于在住房管理部門將買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，而且網(wǎng)簽后還會得到一個網(wǎng)簽號，可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。已經(jīng)網(wǎng)簽過的住房，無法進行第二次網(wǎng)簽，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為。

而預告登記是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。

但網(wǎng)簽只是房地產(chǎn)部門的網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)，并無直接的法律法規(guī)進行規(guī)定。

而根據(jù)《物權法》中規(guī)定，當事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

2、物權效力不同

網(wǎng)簽是不具有物權效力的，而且在一般情況下不可對抗第三人。

但也有例外情況，根據(jù)《人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“如果第三人可以證明自己交付了全部價款、善意取得財產(chǎn)、實際已占有了該財產(chǎn)，而且還需證明未辦理過戶登記手續(xù)本人無過錯，那么該財產(chǎn)就不會被法院查封、扣押等?！?/p>

網(wǎng)簽如果想擁有物權效力，那么就得經(jīng)過備案后（因為網(wǎng)簽是在網(wǎng)絡系統(tǒng)登記，而備案是在房管局登記的），才能算是真正的具備了物權效力。

但預告登記具有物權效力。

根據(jù)《物權法》第二十條以及人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋第四條規(guī)定：“未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力?！?/p>

從規(guī)定中可以看出，預告登記可以使已登記的不動產(chǎn)物權變動請求權經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。