樓面地價(jià)是什么

樓面地價(jià)是指開(kāi)發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為：土地成交總價(jià)除以總建筑面積。

“隱形”樓面地價(jià)的本質(zhì)

本來(lái)樓面地價(jià)的算法有一個(gè)無(wú)爭(zhēng)議的基本公式，在無(wú)配建的情況下確實(shí)十分淺顯直白。然而，當(dāng)前的土拍經(jīng)常伴隨著配建，在土地出讓的同時(shí)設(shè)定有特殊條件，例如要求開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)幼兒園、安置房、菜市場(chǎng)等等，而這些配建部分的建筑，由政府回購(gòu)，這種回購(gòu)有的是有償?shù)?，有的是無(wú)償?shù)摹?/p>

于是乎，有人認(rèn)為這種潛在的土拍條件加重了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，減少了可售住房面積，因此，便將建造這些配建部分的建安成本也加入購(gòu)地成本中去，同時(shí)又將配建部分面積從總建筑面積中扣除。如此一增一減之間，計(jì)算出來(lái)的所謂“隱形樓面價(jià)”或“去配建樓面價(jià)”便要比以上基本公式計(jì)算出來(lái)的“樓面地價(jià)”要高。

隱形樓面價(jià)的兩種算法

算法一：?jiǎn)渭円缘貎r(jià)為準(zhǔn)，不加入建安成本因素，把購(gòu)地成本分?jǐn)偟矫恳黄椒娇墒勖娣e，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的樓面地價(jià)(土地成本)。

計(jì)算公式：樓面地價(jià)=地價(jià)÷可售部分面積;可售部分面積=總建筑面積-配建面積。

算法一的優(yōu)點(diǎn)在于精確體現(xiàn)了可售部分面積的土地成本，計(jì)算得出的數(shù)據(jù)客觀恒定，計(jì)算公式中的參數(shù)均為確定值，不受人為主觀因素干擾。而缺點(diǎn)在于沒(méi)有把開(kāi)發(fā)商建造配套建筑時(shí)需付出的建安成本全部體現(xiàn)出來(lái)。然而，建安成本畢竟是開(kāi)始建設(shè)以后才會(huì)產(chǎn)生的成本，并不屬于土地購(gòu)置的價(jià)款，更何況有些土地競(jìng)拍之后閑置多年未開(kāi)發(fā)，土地剛拍還未動(dòng)建便要把還沒(méi)產(chǎn)生的費(fèi)用加進(jìn)去算，未免有失妥當(dāng)。換個(gè)思路打個(gè)比方：做面包的，面粉的成本就是買面粉的錢，怎能把買奶油的成本也算到面粉里去。

算法二：在地價(jià)之上再增加考慮配建部分的建安成本。這種計(jì)算方式的理由在于，認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司在建造配建部分時(shí)付出了建安成本，因此應(yīng)該將配建部分的建安成本加入地價(jià)之中，再依此計(jì)算剩余可售部分的樓面地價(jià)。

計(jì)算公式：樓面地價(jià)=(地價(jià)+配建部分建安成本)÷可售部分面積;配建部分建安成本=配建部分建筑面積×建安造價(jià)。

算法二的優(yōu)點(diǎn)是可以更直觀地體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商買地需要付出的潛在成本，而缺點(diǎn)也十分明顯。其缺點(diǎn)主要在于建安造價(jià)是一個(gè)變量，并非客觀公允的確定數(shù)值，不同的項(xiàng)目，不同的開(kāi)發(fā)商，其建安造價(jià)不同。因此，在計(jì)算時(shí)便存在人為操縱計(jì)算結(jié)果的空間。例如建安造價(jià)可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至為了抬高樓面地價(jià)計(jì)算結(jié)果，也可以隨意加個(gè)五六千元每平方去計(jì)算，而這全憑計(jì)算的人的主觀意愿。一個(gè)可以任人打扮的數(shù)據(jù)，便遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了客觀、公允、公正的范疇。不但參考價(jià)值不大，反而容易造成誤導(dǎo)。