法院拍賣住房價(jià)格如何確定

法院拍賣住房價(jià)格確定的主要方式有以下四種：

1、與當(dāng)事人(原業(yè)主)進(jìn)行議價(jià)

一般來說，法院在拍賣之前應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞饺ジ》侩p方的當(dāng)事人進(jìn)行商議，并且當(dāng)事人應(yīng)在規(guī)定的期限里面商議出來一個(gè)結(jié)果。如果其中一方當(dāng)事人不配合議價(jià)或者跑路了下落不明，那法院可能會(huì)考慮采用其他的方式?jīng)Q定評估價(jià)。如果雙方當(dāng)事人對議價(jià)結(jié)果達(dá)成一致，且合理合法，那么這個(gè)議價(jià)結(jié)果就會(huì)成為該住房的參考價(jià)。

2、找房管局定向詢價(jià)

采取這種方式確定評估價(jià)的，法院會(huì)向房管局等機(jī)構(gòu)提前出具詢價(jià)函，而且詢價(jià)函里面會(huì)寫明要求、完成期限等事項(xiàng)。在接收到法院的詢價(jià)函以后，房管局(或其他機(jī)構(gòu))需要在指定的期限內(nèi)出具詢價(jià)結(jié)果作為住房的評估價(jià)。

3、在司法網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)

目前可以進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)的平臺并不多，僅有京東、工商銀行和淘寶三個(gè)渠道。這些平臺的都有自動(dòng)生成評估價(jià)值的工具，只需要在這些平臺的拍賣欄目里填好各項(xiàng)相關(guān)信息即可。

4、委托評估公司估價(jià)

如果想找評估公司進(jìn)行住房估價(jià)，法院會(huì)要求雙方當(dāng)事人規(guī)定期限內(nèi)在評估公司名單中商議出三家評估機(jī)構(gòu)，并且確定好評估順序。如果雙方當(dāng)事人沒有商議好或者有一方跑路了下落不明的，就會(huì)通過隨機(jī)搖號來確定三家評估機(jī)構(gòu)及評估順序。確定好順序后，法院會(huì)向順序在先的機(jī)構(gòu)出具寫清楚財(cái)產(chǎn)名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)量、目的要求、完成期限以及其他需要明確的內(nèi)容的評估委托書，同時(shí)還會(huì)將已查明的財(cái)產(chǎn)情況以及相關(guān)材料交給評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估之后應(yīng)當(dāng)出具評估報(bào)告，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估財(cái)產(chǎn)的基本情況、評估方法、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果及有效期等內(nèi)容。

這也是目前我們看到法院采用的最多的方式，因?yàn)橥ㄟ^評估機(jī)構(gòu)的評估，我們可以更加直接通過數(shù)據(jù)去評估房產(chǎn)的價(jià)值，減少市場價(jià)格的偏差。

拍房為什么起拍價(jià)這么低?

因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情下降保留價(jià)，但每次下降的數(shù)額不得高于前次保留價(jià)的20%，所以法拍房的價(jià)格就很低。此外還有其他幾個(gè)因素。

1、政策法規(guī)決定價(jià)格低

從政策來說，舉一個(gè)例子，評估價(jià)為100萬元的房子，保留價(jià)最低為80萬元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣，最高可以再降價(jià)20%，也就是64萬元。如果第二次拍賣還沒人買，那第三次就會(huì)直接以更低的價(jià)格變賣。

2、法院急需變現(xiàn)，急需結(jié)案法拍房變現(xiàn)性高

法院拍賣法拍房的目的是希望通過拍賣折抵價(jià)款，賠付給債權(quán)人，可以盡可能快速的將債務(wù)償還。為了達(dá)到較快的變現(xiàn)要求，所以趕緊賣掉，所以起拍價(jià)很低。

3、買方能掌握價(jià)格，太高就沒人買

商品房，賣個(gè)幾年，部分房地產(chǎn)商為了多賣房價(jià)捂盤惜售，房子價(jià)格上漲的事例不勝枚舉。但法拍房的售賣是時(shí)間限制的，一般為60天，如沒有競買者出價(jià)，流拍之后，第二次拍賣時(shí)還會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況。一些標(biāo)的價(jià)格較高的房地產(chǎn)法拍案，動(dòng)輒上億的價(jià)格經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)流拍數(shù)次之后才會(huì)成交，所以價(jià)格的主動(dòng)權(quán)掌握在買方手中，價(jià)格要是太高就不買了。

4、法拍房有隱患也有風(fēng)險(xiǎn)造成買的人少

法拍房有一些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，也經(jīng)常有被坑的新聞，正因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，所以很多人想買但又不敢買，造成購買人減少，從而競拍過程比較順利，沒有太多人抬價(jià)，這也是法拍房價(jià)格低的一個(gè)原因。