南京限購限貸

　　8月11日，備受關(guān)注的南京樓市調(diào)控新政終于正式公布。新政規(guī)定，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%(除高淳、溧水);對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%(除高淳、溧水)。兩者均比之前提高了5個百分點。

　　據(jù)@南京發(fā)布的消息，近日，南京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市房產(chǎn)局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》(以下簡稱“《意見》”)，決定從2016年8月12日起，進一步加大政策調(diào)控力度，調(diào)整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　根據(jù)上述意見，南京對首次購房的信貸政策未作調(diào)整，仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)執(zhí)行，而將二套房首付比例提高了5個百分點。南京樓市資深評論員尹霄飛認為，本次新政中信貸收緊的力度并不大，但土地公開出讓競價方式有較大調(diào)整。

　　《意見》規(guī)定，當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售?！澳壳埃珖蟛糠址康禺a(chǎn)開發(fā)公司都是期房銷售，如果轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，對開發(fā)商資金實力的要求會非常高。期房銷售有利于開發(fā)公司回款和后期的營銷，如果改為現(xiàn)房銷售，回款周期要延長半年到一年，建材成本、營銷成本及人員工資成本將成倍增加?！?尹霄飛分析，這項規(guī)定將遏制地王的出現(xiàn)。

　　值得注意的是，蘇州也于今日發(fā)布樓市調(diào)控新政。在名為《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》中，不僅提出要提高二套房首付比例，還提出“限外”條例。其中，在首付比例方面，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

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　　此外，蘇州還提出，非本市戶口購買第二套住房，必須提供個稅繳納證明或社保證明。具體要求為：非本市戶口居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

　　在尹霄飛看來，南京蘇州這兩個江蘇樓市最為活躍的兩個城市在同一天出臺調(diào)控政策，應(yīng)該算是江蘇從省一級的層面對遏制房價過快上漲有所要求了。“南京和蘇州房價在下半年漲幅不會那么快，一些地區(qū)可能會出現(xiàn)下行調(diào)整。如果這兩地樓市有所降溫，但投資熱情仍然存在的話，投資客的關(guān)注點可能會轉(zhuǎn)向無錫、南通等次一級的熱點城市?！?他說。

　　總體看，蘇州這次出臺的房產(chǎn)新政較南京更“嚴厲”。尹霄飛表示，如果南京這個政策沒有達到遏制房價過快上漲的作用，不排除政策會進一步升級。而蘇州之前已經(jīng)出臺了一些調(diào)控要求，這次出臺的實際上是升級的政策。

　　此次蘇州的政策，也被稱為“新15條”，《意見》在信貸方面作出了具體規(guī)定：

　　居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。三種情況申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。

　　如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。

　　對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，“對于有過一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以 上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不可動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。”

　　作為此次政策的亮點，無疑是蘇州啟動限購政策。具體是，非本市戶口居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶口購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：

　　非本市戶口居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

　　開發(fā)公司在簽訂購房合同時應(yīng)認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買高于2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)公司或購房人承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責任。

　　對此，南京林業(yè)大學城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠對每日經(jīng)濟新聞記者說，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶口，換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房者?！?/p>

　　對此，嚴躍進表示，“蘇州此次首次啟動限購版本，很顯然也開啟了二線城市限購2.0版本的啟動，對于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控的動向來看，二線熱 點城市基本上會出臺此類嚴厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，多多 少少后續(xù)或者說第三季度會有收緊政策的出現(xiàn)。”

　　話音未落，南京也跟進發(fā)布樓市新政，其中，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。

　　而對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

　　而針對此前因土拍太過火熱而接連遭遇熔斷的土地市場，此次新政也進行了明確規(guī)定。

　　在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，針對南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺了包括限價令、熔斷機制等政策，但是 南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號炒作到30萬以上，想要徹底的打擊這些投資者穩(wěn)定樓市，那么最好的辦法自然是啟動限購政 策?！?/p>