一夜之間失去購房資格 定金還能要回來不？

近北京限購的政策出得比較頻繁，可以說是翻過年來北京就接二連三的出招，我們一起來回顧一下。

2月28日

北京二套多貸25年 首套房利率九折

北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定并簽署《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的公約》。公約規(guī)定：房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率九折、自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限長不高于25年。

3月17日

北京認(rèn)房又認(rèn)貸 二套房首付低60%

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。

3月22日

北京非京籍購房資格納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月

3月22日，北京市地稅局、市住建委聯(lián)合發(fā)布公告，對(duì)北京購房資格審核中的納稅記錄進(jìn)一步從嚴(yán)，“連續(xù)5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改為“往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅”。

3月24日

北京離婚1年以內(nèi)申請(qǐng)人按二套房貸政策執(zhí)行

對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請(qǐng)住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

3月26日

北京限購政策落地：個(gè)人不得購買

3月26日晚，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

再說說身邊的朋友遇到的問題。

一夜之間失去購房資格 定金到底還能要回來不？

這個(gè)朋友有個(gè)夢想，想在北京買套自己的房子。本來他在北京有購房資格，而且是首套房，首付比例只有35%?？墒峭蝗缙鋪淼?17限購政策使他陷入了窘境，由于他在老家有過貸款記錄，首付比例被迫提高到了60%。

這還不是可怕的，北京3月22日又突然宣布“非京籍購房由原來的連續(xù)5年改為連續(xù)60個(gè)月”，就這樣，這位朋友被剝奪了購房資格，他“被迫”違約了。

那么問題來了，買房合同已經(jīng)簽了，他付給賣方的20萬定金，付給中介的13萬中介費(fèi)還能要回來嗎？

我們先看看法律是怎么規(guī)定的。

高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，是這樣規(guī)定的：

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

簡單說就是：如果違約的原因和買賣雙方都沒有關(guān)系，那定金應(yīng)該悉數(shù)退回。另外也有法律界人士表示，若雙方均無過錯(cuò)，可以解除合同，限購政策應(yīng)屬于不可抗力。

雖然規(guī)定是這么寫了，可以這個(gè)朋友還是沒有拿回自己的錢。

因?yàn)橘u方和中介并不這么想，誰都認(rèn)為自己有理。

賣方說：你耽誤了我的時(shí)間。這前前后后耽誤的1個(gè)多月，如果不賣給你的話，我早賣給別人了。

中介說：我的任務(wù)是幫你找到合適的房子，只要購房合同簽了，我就有權(quán)利收取中介費(fèi)。

而且關(guān)鍵的是，合同里有一條這樣的規(guī)定：“如果遇到不可抗力，造成合同無法執(zhí)行的話，由買賣雙方商議解決。”

商議意味著無法可依，收到錢的賣方和中介自然不擔(dān)心，可對(duì)買方就十分不利了。雖然說實(shí)在買不了告上法院也可以拿出法律武器維護(hù)自己的權(quán)益，但是誰都不愿意走到那一步，目前也只能是僵持不下。

后，借這個(gè)案例給大家提個(gè)醒：

所以如果你打算近期買房的話，一定要在合同里寫清楚下面這兩個(gè)事項(xiàng)：

（1）定義清楚什么是不可抗力。如果有可能，把房產(chǎn)政策變動(dòng)列為不可抗力，并專門在合同里列出。

（2）約定定金規(guī)則。比如如果遇到不可抗力，定金和中介費(fèi)需全額返還給買方。

千萬不要等出了事再去打官司。