二手期房買賣要注意什么

現(xiàn)在國家政策越來越多，樓市逐漸回暖，小編發(fā)現(xiàn)常常有人咨詢購買二手期房的問題。二手期房買賣要注意什么?還沒拿到產(chǎn)證的二手期房可以銷售嗎?銷售進(jìn)程中有什么樣的因素呢?需求留意什么樣的銷售細(xì)節(jié)呢?下文將對二手期房買賣要注意什么介紹，以期對各位有需求的購房者有所幫忙。

二手期房可以銷售嗎

有人糾結(jié)于期房沒有竣工、還沒有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以銷售?銷售合同即便簽定，會不會因為違法而無效呢?其實，我們一般所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不可像一般的二手房銷售那樣去銷售處理預(yù)告注冊，至于期房銷售合同的法令效能問題，是沒有任何影響的。

上海高院曾有書面定見指出：不可僅因賣方?jīng)]有獲得房地產(chǎn)權(quán)證而斷定轉(zhuǎn)讓合同無效，賣方盡管沒有獲得產(chǎn)證而不享有房子的權(quán)，但依據(jù)銷售合同享有債款，對債款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法令賦予的權(quán)力，因而期房限轉(zhuǎn)方針并不影響銷售合同的效能，無非是不可處理預(yù)告注冊罷了。

二手期房買賣要注意什么

一、銷售合同只需辦了公證就有強(qiáng)制實行力了嗎?銷售兩邊簽定銷售合同后，買方忌憚于賣方將來一房二賣或許爽性不愿意過戶，所以往往會挑選在公證機(jī)關(guān)的公證下簽定銷售合同，以為公證過的合同賣方就不可違約了，即便違約買方也可以向法院要求強(qiáng)制過戶。其實這是一個大大的誤解，公證組織或許律師見證不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實意思表明進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對合同將來實行狀況出現(xiàn)任何束縛力的效果，要違約亦或要違約，避免不了。

二、買方與誰簽合同穩(wěn)妥?期房銷售，一般有兩種銷售方法：一是銷售兩邊直接與開發(fā)商處理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽定預(yù)售產(chǎn)品房銷售合同，賣方徹底退出銷售，由買方替代原先賣方的地位——這是穩(wěn)妥的期房銷售銷售方法，當(dāng)然條件是開發(fā)商原因;二是由銷售兩邊簽定合同，其名為銷售合同，本質(zhì)卻是債款轉(zhuǎn)讓合同——這是現(xiàn)在銷售上普遍的銷售方法。

三、注重《債款轉(zhuǎn)讓通告書》。買方如果與賣方簽定期房銷售合同，首要要承認(rèn)賣方是否現(xiàn)已付清了到期該付的房款，再在合同上約好將賣方對開發(fā)商的悉數(shù)權(quán)力讓渡給買方，一起賣方需求出具一份《債款轉(zhuǎn)讓通告書》送達(dá)給開發(fā)商，因為法令規(guī)則債款轉(zhuǎn)讓有必要通告?zhèn)钊?，不然對債款人不發(fā)收效能。

四、避免一房二賣。為避免賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給別人，造成買方的置業(yè)期望失敗，銷售兩邊可以約好：賣方將與開發(fā)商簽定的預(yù)售合同、等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以大極限避免一房二賣狀況的出現(xiàn)。

五、賣方到時不賣了，買方怎樣辦?如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣了，這個過程買方怎樣辦?除了依照合同約好追查違約金外，還有其他確保嗎?依據(jù)合同法的規(guī)則，買方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣方持續(xù)實行合同，也就是要求賣方持續(xù)把房子銷售過戶給買方，因為持續(xù)實行同樣是一項重要的違約職責(zé)，它和違約金雙管齊下，可以一起處理。

六、稅費承當(dāng)需求及早了解。依照期房銷售的一般銷售流程，開發(fā)商先將房子過戶給賣方，賣家再將房子過戶給買方，在這個環(huán)節(jié)中，房子銷售了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。銷售兩邊如果對稅費承當(dāng)沒有事前約好，極易出現(xiàn)爭執(zhí)。如果約好稅費都有買方承當(dāng)，賣方只需一個到手價，那么買方必定要做比如買一般二手房交納較多稅費的思想準(zhǔn)備。

盡管說二手期房銷售的行為并不被法令制止，銷售上也多有成功操作的事例，但畢竟少了預(yù)告注冊這個物權(quán)確保環(huán)節(jié)，賣方毀約的實踐因素亦或不容忽視的，再怎樣精心安置的銷售方法，也不免有所不同。如果發(fā)現(xiàn)賣方有怠于實行的痕跡，及時向法院申述，并要做好產(chǎn)業(yè)保全事項，或?qū)で髮I(yè)的房產(chǎn)律師的幫忙，他們的專業(yè)技能能幫忙到您。

這里小編為大家整理了二手期房買賣要注意什么，大家在二手期房買賣中，一定要按二手期房買賣要注意什么的常識來進(jìn)行辦理了。