什么是住房價值評估?

　　住房價值評估

　　據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》規(guī)定，作出住房征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收住房價值的補償，因征收住房造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收住房造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對被征收住房價值的補償，不得低于住房征收決定公告之日被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　被征收住房價值是指被征收住房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收住房租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　住房價值評估的影響因素

　　影響住房價值評估的因素主要有兩方面，一是該被拆遷住房自身的因素，二是被征收住房類似房地產(chǎn)的價格。

　　據(jù)《國有土地面上住房征收評估辦法》，規(guī)定被征收住房價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收住房的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收住房價值的因素。

　　據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》規(guī)定，對被征收住房價值的補償，不得低于住房征收決定公告之日被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收住房的類似房地產(chǎn)是指與被征收住房的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收住房的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

　　住房價值評估的方法

　　注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收住房價值進行評估。被征收住房的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收住房或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收住房是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。