農村住房買賣合同？農村住房買賣注意事項？

有些人在成立工作久了，加之把家里面的老人都接到身邊住，這樣方便照顧，因此，到指甲里面的住房空置，有些人可能回想著把農村的住房賣掉，那么，需注意什么呢，今天我們就和大家說一說關于農村住房買賣合同？農村住房買賣注意事項？

一、農村住房買賣合同

賣方：（以下簡稱甲方），身份證號：

買方：（以下簡稱乙方），身份證號：

甲、乙雙方在平等、自愿、商議一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：

條甲方自愿將其住房出售給乙方，乙方也已充分了解該住房具體狀況，并自愿買受該住房。該住房具體狀況如下：甲方所售住房位于白云區(qū)麥架鄉(xiāng)下堰村陰陽寨皂角旁（劉家門口），住房占地面積約為211．2平方米，院子占地面積約為100平方米，住房為三屋樓，一樓為4個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，住房總面積約為700平方米，一樓門面為框架結構，

第二條住房價格及其他費用：甲、乙雙方商議一致，甲方所售住房總金額為人民幣壹佰壹拾萬元整（￥1100000）；

第三條付款方式；簽訂合同之日一次性付清；

第四條特別約定：

1、因乙方所購住房為農村集體土地面上建筑。該住房買賣過程當中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。

2、如乙方所購住房以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。第五條該住房毀損、滅失的風險自住房正式交付之日起轉移給乙方。

第六條今后如住房重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合；

第七條本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔；

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力；

第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；

第十條本合同附二、三樓平面圖；

第十一條本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；

甲方（簽?。海撸撸撸撸撸撸撸撸?/p>

住址（工作單位）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方（簽印）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話：＿＿＿＿

簽訂日期：＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日＿＿

二、農村住房買賣注意事項

1、民事法律行為理論對認定農村住房買賣合同的效力有指導意義。

我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權利義務的合法行為?！泵袷路尚袨槔碚撛谖覈穹w系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權利義務為內容的合法行為。要準確認定農村住房買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件（1）：1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示自愿真實；3、行為的內容不違法。依法訂立的農村住房買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。

2、〈中華人民共和國合同法〉是認定農村住房買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。

〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不可轉移?！睆奈覈F(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農村住房買賣合同必須經登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農村住房買賣合同應認定其有效為宜。

3、我國農村宅基地使用權政策限制宅基地的轉讓，但不可以此否定農村住房買賣合同的效力。

農村宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農村集體經濟組織成員，才能申請宅基地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得高于省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內的空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準；其中，涉及占用農地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡诹龡l規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的公司，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”農村村民申請宅基地后，有權在宅基地面上建房，并依法取得住房的所有權，所有權包括占有、使用、、處分四項權能。出賣自已的住房，是行使住房所有權的處分權能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉讓，但不可以此否定農村住房買賣合同的法律效力。

4、簽訂農村住房買賣合同只有經過登記才能發(fā)生所有權的轉移，如果未經登記，則只能在當事人之間產生債權、債務關系。

《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產登記簿由登記機構管理。”上述法律規(guī)定了不動產物權的公示原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產應登記，記載于不動產登記簿的權利人，即是該不動產的權利人。購買農村住房的買房人，只有在辦理住房登記后，買房人才能擁有該住房的所有權，即不動產物權的轉讓發(fā)生了效力。未經登記不動產物權不發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！睆脑摋l法律規(guī)定的精神看，我國物權法第九條規(guī)定的是不動產物權的效力，它與不動產買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農村住房買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件，造成購買農村住房的一些受讓方不可辦理過戶手續(xù)，不動產物權不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不可取得取得住房的所有權。在住房沒登記的情況下，農村住房買賣合同的效力，不應受到影響，該農村住房買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權效力。

5、同一農村集體經濟組織成員間簽訂農村住房買賣合同的效力。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農村村民一戶只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買住房的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?！蹲》康怯涋k法》第四章集體土地范圍內住房登記第八十六條規(guī)定：“住房所有權依法發(fā)生轉移，申請住房所有權轉移登記的，應當提交下列村料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）住房所有權證書；（四）宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明；（五）證明住房所有權發(fā)生轉移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請住房所有權轉移登記的，還應提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料?！钡诎耸邨l規(guī)定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于住房所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，住房登記機構應當不予辦理?！睆摹蹲》康怯涋k法》的規(guī)定看受讓人是住房所在地農村集體經濟組織成員的，其買房能依法登記，取得住房所有權，發(fā)生物權效力，農村住房買賣合同的效力應無疑問。

6、農村住房所在地村集體經濟組織成員以外的人（包括城市居民）與住房所有人簽訂的農村住房買賣合同的效力。

以上就是關于農村住房買賣合同要具體的內容，以及農村住房買賣注意事項有哪些，大家在平時要多看看，只有提前了解了這方面的相關常識，才能在具體的買賣過程當中不會上當受騙。