住房共有產(chǎn)權(quán)那些事兒：按份共有與共同共有

房價居高不下，很多人開始和親朋好友合伙買房，買房時齊心合力，但出售變現(xiàn)時卻會出現(xiàn)各類爭端和糾紛。那么大家對于共有產(chǎn)權(quán)的房子該如何認(rèn)識呢？按份共有和共同共有又有什么區(qū)別呢？

什么是住房共有？

根據(jù)我國《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有?！蹦敲醋》抗灿芯褪侵竷蓚€單位或個人以上共有的住房。

住房按份共有是什么意思？

住房按份共有是指兩個及以上的單位或個人按照各自的占有份額，分別對共同的住房享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。這個份額并不是指把共有住房劃分為若干份，各自擁有單獨部分的權(quán)，而是共有人對住房整體按照份額享有權(quán)利和義務(wù)。

例如：A和B共有四件住房，雙方各有一半份額。這并不是說小紅和小明每個人各自占有兩間房，而是這四間房的每一間都是雙方各自有一半份額。

住房共同共有是什么意思？

住房共同共有是指兩個及以上的單位或個人對同一住房平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有一般基于一定的關(guān)系而產(chǎn)生。如：夫妻、家庭等。各共有人對共有的住房的權(quán)利是平等的，每個共有人都不可排斥其他共有人使用權(quán)利。

按份共有和共同共有有什么區(qū)別？

住房的按份共有和共同共有都是對同一住房共同擁有權(quán)的形式，但二者卻存在著差異：共同共有是基于共同關(guān)系而存在的，如家庭、夫妻等關(guān)系存在為共同共有的必要條件。而按份共有只需要按照共有人的意志發(fā)生即可。因此，二者的不同更多的表現(xiàn)為享受的權(quán)利范圍不同。

共同共有中，共有住房是不分份額的，只有共同關(guān)系存在就不可劃分共有的房產(chǎn)份額，只有在共有關(guān)系終止時，才能進(jìn)行劃分。例如A、B是夫妻，二者在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的住房不可分割哪一部分是誰的。如果兩人離婚，可依法分割。而按份共有則按照各自份額享有權(quán)利，如A、B按份共有一套住房并約定每個人有一半份額，則每個人擁有50%的權(quán)利，不因其他因素而發(fā)生變化。

在住房處理過程當(dāng)中，兩種共有方式有什么不同？

根據(jù)我國《民法通則》第七十八條及《物權(quán)法》第一百零八條的規(guī)定。按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中自己的份額，不需征得他人同意，其他共有人在同等條件下只享有優(yōu)先購買權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定。在共同共有的房產(chǎn)處理如轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押時，共有人有權(quán)對整體住房進(jìn)行處分，但需取得全體共同共有人或占份額三分之二以上的共有人同意。共同共有人處分住房時有書面同意、口頭同意和默認(rèn)三種方式，因此如果某一個或幾個共有人處理共有財產(chǎn)，其他共有人知道而不提出異議，視為同意。如果共同共有人對房產(chǎn)處分意見不統(tǒng)一，可以按照多數(shù)人的意見執(zhí)行，但不得損害少數(shù)人的利益，否則可通過司法途徑進(jìn)行解決。

因此無論住房是按份共有還是共同共有，住房的權(quán)利人必須維護(hù)自己的合法權(quán)益，同時不可損害其他共有人的權(quán)利。