交房時(shí)住房驗(yàn)收小貼士

根據(jù)商品房買賣合同約定，住房在竣工并經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格后才能交付使用，因此，驗(yàn)收合格的房子都有驗(yàn)收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用方法書》和《竣工驗(yàn)收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收，并且合格。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗(yàn)收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。

那么，什么是“兩書”呢？所謂“兩書”就是開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收合格后，通知購房者入住時(shí)所需提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。

1、購房者在接到收房通知后，應(yīng)該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善

《住宅使用方法書》：

此書是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等等方面做出的說明和提出的使用注意事項(xiàng)，一般情況下包含下內(nèi)容：

①開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，有委托監(jiān)理的還應(yīng)注明監(jiān)理單位；

②住房的結(jié)構(gòu)類型；

③裝修、裝飾的注意事項(xiàng)；

④上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等等設(shè)施配置的使用方法；

⑤有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的安裝預(yù)留位置說明和安裝的注意事項(xiàng)；

⑥門、窗的類型及運(yùn)行時(shí)的注意事項(xiàng)；

⑦室內(nèi)的配電負(fù)荷；

⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽臺(tái)等部位的注意事項(xiàng)說明；

⑨其他需要說明的問題。例如，住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，如果生產(chǎn)廠家有使用方法書，就應(yīng)當(dāng)附在《住宅使用方法書》中。

《住宅質(zhì)量保證書》：

《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，對住房的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任，還有一些其他部位或者部件的質(zhì)保時(shí)間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、質(zhì)保范圍、質(zhì)保期限和質(zhì)保單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按此書約定，承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任。如果住房在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使住房使用功能受到影響，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而且購買人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，核驗(yàn)后確實(shí)屬不合格的，購房者有權(quán)要求退房。

商品房質(zhì)保期從購房者收房的當(dāng)天開始計(jì)算，具體的質(zhì)保期限和范圍是：

①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限年限內(nèi)；

②屋面、外墻面的防水為3年；

③廚房和衛(wèi)生間的防水為1年；

④地下室及管道滲漏為1年；

⑤內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動(dòng)脫落為1年；

⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；

⑦門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

⑧燈具、電器開關(guān)、電氣箱(盤)和線路設(shè)備損壞為6個(gè)月；

⑨給排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個(gè)月；

⑩供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；

國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。

其他部位、部件的質(zhì)保期限，可由買賣雙方自行約定。[qeekapage]

2、仔細(xì)檢驗(yàn)自己所購買的樓房

檢驗(yàn)的對象包括樓棟的外飾面，如陽臺(tái)、雨罩的外飾面是否符合設(shè)計(jì)要求，是否與合同中的約定相符。

3、檢驗(yàn)住房的附屬設(shè)施是否與合同約定相符

按照合同約定，逐項(xiàng)檢驗(yàn)附屬設(shè)施，看看是否達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。比如：電梯能否使用；過道和樓梯間能否通行；管道是否完備；電氣設(shè)備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測試項(xiàng)目，測試值要符合國家的規(guī)范要求。

4、檢驗(yàn)水電煤氣是否能正常使用

打開水龍頭檢驗(yàn)漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測試排水速度。關(guān)閉分閘，檢驗(yàn)各個(gè)分閘所控制的各分支線路，并測試各插座是否有電、受控。煤氣在進(jìn)戶前通常不開栓，但應(yīng)察看是否缺少部件，用手動(dòng)一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問題。

5、檢驗(yàn)住房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量是否與合同約定相符

檢驗(yàn)住房結(jié)構(gòu)主要是看住房的戶型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購房者就可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。檢驗(yàn)住房的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應(yīng)該進(jìn)行兩次蓄水、淋水試驗(yàn)，房間應(yīng)該沒有滲漏現(xiàn)象；地漏不反水，結(jié)合處嚴(yán)密，地面不積水；上下水管道不漏水不堵塞；門窗沒有滲水、銹蝕痕跡，而且要開關(guān)靈活。因此，購房者最好挑選雨后天晴的日子驗(yàn)收住房，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是裝修房，房間的地板和天花板還應(yīng)當(dāng)表層平整、色澤均勻，線角順直，并且不可有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。

6、檢驗(yàn)住房面積與合同登記是否相符

在交房的時(shí)候，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供由專業(yè)部門出具的面積測繪報(bào)告，上面不但有住房的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，還要有專業(yè)部門的公章以及該部門是否具有測繪資格的證明，并且，這份報(bào)告還應(yīng)當(dāng)經(jīng)住房交易管理部門備案登記。

7、查看開發(fā)商代收費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)規(guī)定

在正式交房的時(shí)候，房產(chǎn)開發(fā)商都要收取名目不同的代收費(fèi)用，但是，按照相關(guān)規(guī)定，不同名目的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由提供服務(wù)的單位向產(chǎn)權(quán)人(購房者)收取。如果開發(fā)商代收，就應(yīng)當(dāng)提供收費(fèi)單位的委托證明，或者提供物價(jià)局的文件，并詳細(xì)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，購房者可以拒絕交費(fèi)。

按照建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商可以代收住宅的大修基金，標(biāo)準(zhǔn)為購房款的2%～3%，但大修基金必須馬上交給管理部門，作為業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

收房時(shí)，通常要繳納物管費(fèi)，通常都是按照物管單位提供的物價(jià)局批文，或者經(jīng)物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如果合同有約定的則按合同約定執(zhí)行，但不可高于法定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)，業(yè)主可以按照物價(jià)局對住房的審核項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收相應(yīng)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，如果這些項(xiàng)目沒有達(dá)到文件中的交房標(biāo)準(zhǔn)，物管公司應(yīng)適當(dāng)下浮物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

收房時(shí)，購房者還應(yīng)當(dāng)有《物業(yè)管理合同》(開發(fā)商在購房時(shí)提供給購房者)，如果開發(fā)商沒有提供，購房者必須索要。同時(shí)，物管公司還應(yīng)提供業(yè)主手冊，其中包括物業(yè)管理?xiàng)l例或方案、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)的章程……[qeekapage]

8、正式簽署住房交接書

當(dāng)購房者對住房的所有項(xiàng)目(包括產(chǎn)權(quán))都進(jìn)行了檢驗(yàn)，并且所有檢驗(yàn)項(xiàng)目均符合合同約定后，便可以同開發(fā)商簽訂住房交接書。如果有些項(xiàng)目沒有達(dá)到合同約定，就需要做好記錄，并要求開發(fā)商在上面簽字并加蓋公章，住房交接書只能等到開發(fā)商的住房完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)再簽訂。應(yīng)特別注意的是，購房者要保存好自己手中的交房代表簽字驗(yàn)房問題備案單，以作為后期發(fā)生糾紛時(shí)的依據(jù)。

入住后出現(xiàn)的住房質(zhì)量問題怎樣解決

購房者在收房時(shí)，只能發(fā)現(xiàn)住房的表層問題，但在居住一段時(shí)間后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題，這時(shí)，最需要做的就是判定問題的起因：是開發(fā)商的問題還是購房者裝修的問題。如果是由于購房者裝修造成，就要考慮是自身原因還是裝修公司的原因，如果是裝修公司的施工造成，購房者只能找裝修公司維修并要求賠償，這與開發(fā)商無關(guān)。

如果是住房本身的質(zhì)量問題，按照相關(guān)規(guī)定，如果是在質(zhì)保期內(nèi)，購房者應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商維修，最好使用書面方式提出，并讓房產(chǎn)開發(fā)商蓋章確認(rèn)。如果開發(fā)商拒絕確認(rèn)或者故意拖延維修，購房者可以請相應(yīng)人員進(jìn)行維修，同時(shí)，購房者要保管好維修費(fèi)用*和開發(fā)商拒絕維修住房的相關(guān)書面憑證。在維修完畢后，購房者可以拿著維修費(fèi)用*要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用，并且賠償因修復(fù)住房給自身造成的損失(包括誤工費(fèi))。如果開發(fā)商拒絕承擔(dān)維修費(fèi)用，購房者可以拿著維修費(fèi)用*和開發(fā)商拒絕維修住房的相關(guān)書面憑證到法院起訴。

如果經(jīng)過多次維修，住房的質(zhì)量問題依然沒有得到有效解決，并對購房者的正常居住、使用造成影響，將被視為嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者有權(quán)解除購房合同，并且要求開發(fā)商賠償由此引起的全部損失，包括裝修費(fèi)、房款、利息和損害賠償?shù)取?/p>

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