上海公寓靠譜嗎？為什么沒有人買

買一套自己的房子，有一個自己的家，幾乎成了在大城市打拼的年輕人的夢想，有房就不算漂泊一族，但是，高房價，讓很多人望而卻步，進而有人發(fā)現(xiàn)了那種地鐵口精裝修不限購的復式LOFT公寓，單價只有住宅的6－7折，看上去很有吸引力，那上海的這種公寓到底靠譜嗎？值不值得購買呢？為什么上海公寓一直很難賣出？小編整理了相關內(nèi)容，大家一起來看看。

1、它其實并不便宜的。

買房之前一定要知道建筑面積和使用面積的區(qū)別，比如建筑面積是100m2，使用面積才60m2～70m2左右，甚至50％左右，個別會更低，而普通住宅在70％－80％，這樣算下來，一套公寓其實價格并不便宜。

2、杠桿有限。

首套住宅首付30％左右，貸款年限30年，可以商貸也可以公積金貸款。但公寓的首付至少要50％而且商貸年限也只有10年，利率上浮10％－20％。月供要求高，要首付付完才能拿到鑰匙，有的城市還要全款。

3、時間成本。

普通住宅是2梯4戶或者3梯6戶，重要的是商業(yè)公寓一層10－30戶比比皆是，密度和上學時住的宿舍沒差別，而且這些你在看房的時候都是察覺不到的，只有付完錢住進去之后才會發(fā)現(xiàn)。

4、魚龍混雜。

公寓是屬于商業(yè)性質(zhì)，不僅可以住人還能注冊公司，辦公住宿的混合體，人員混亂，流動性大，你根本不會知道你的鄰居什么時候變成了鐘點房，也不知道對面什么時候變成了養(yǎng)生館，更不會知道樓上那天就變成了轟趴館。

5、多數(shù)沒燃氣。

很多地方做飯只能用電磁爐，有些公寓甚至沒有市政供暖，取暖全靠空調(diào)，你需要時刻緊閉門窗，外加一個電暖器，才能勉強維持溫度。

6、商用水電，價格高于民用水電。

商水商電會比民用水電高1倍，與此同時還有高昂的物業(yè)費，像我們上班族只有晚上回來，基本享受不到物業(yè)的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業(yè)費，你住的越久用的越多，成本就越高。

7、層高的問題

買一層送一層當然好了，但是他不會高告訴你層高只有4．5m，硬生生隔出來的，去掉中間隔板厚度，1樓2．3m，二樓也只有2m，這樣就造成樓上的空間極度壓抑，當然也有層高比較高的，不是沒有，只是價格完全另外一回事兒。

8、日照時間。

很多人買的都是期房不是現(xiàn)房，去看的都是樣板間，直到住進去才次知道原來朝北的公寓是24H見不到陽光的，想投訴，哈哈哈，不好意思，因為產(chǎn)權不屬于住宅，所以它不需要遵守住宅的日照要求，買了一個帶窗戶的地下室，吃啞巴虧。

9、隔音問題。

這個非常重要，如果你還在抱怨隔壁的孩子夜里彈鋼琴，那你可能還沒經(jīng)歷過公寓的隔音問題，因為定位和結(jié)構(gòu)的差別，公寓的隔音效果和住宅差的太遠了，你設想以下住宅一層就你們幾戶和公寓一層好多戶，隨便打聽一下就是各種奇葩噪音的投訴，切菜的聲音，弄個零食包裝，吵架，鄰居洗澡，沖馬桶、甚至啪啪啪的節(jié)奏都聽的一清二楚。

10、通風問題。

心情好吃頓火鍋或者來包辣條，卻發(fā)現(xiàn)一周都是熟悉的味道，公寓的通風很差，抽油煙機就算再強，還是會留油煙味在房間。加上陽光不足，你可能需要空調(diào)和抽風機加烘干機三管齊下，才能維持基本的生活質(zhì)量，很多問題如此隱秘，你不住進去是根本發(fā)現(xiàn)不了的，而且公寓不可落戶小孩子也無法享受城市教育方面的配套。

11、稅費問題，這個是最主要的了，二手公寓項目交易過程有高額的稅費、中介費用。

公寓交易稅費高昂（總房價30％），投資者基本不可能通過物業(yè)取得受益。其中增值稅、土地增值稅都是按照公寓的價格進行計算的；個人所得稅差額20％、契稅3％也是全額征收，不像住宅會進行減免。簡單計算，光稅費這一項就達到總房價30％，這還不包括你支付的房貸利息，中介費等支出。也就是說只有你公寓上漲50％，你投資的公寓才會略有盈余，都不用說投資客了，我們自己都更愿意挑選沒有稅費、空間巨大的一手項目。

以上每一個問題都足夠讓人頭疼，買了住了之后發(fā)現(xiàn)不對勁，想轉(zhuǎn)手賣了都沒有人買。