房地產(chǎn)土地增值稅清算條件是什么?

　　土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。

　　土地增值稅清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是被動(dòng)清算條件。

　　一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間

　　納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售;(是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢;)

　　2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;(是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售;)

　　3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。)

　　綜上可知，房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)項(xiàng)目只要符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動(dòng)按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算。而符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù);稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送資料進(jìn)行核對(duì)，做出是否受理決定;對(duì)受理的清算項(xiàng)目應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。

　　二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間

　　被動(dòng)清算條件是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的情況。國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未高于85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

　　2、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢;

　　3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù);

　　4、省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　符合被動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在此環(huán)節(jié)中，公司要注意的是，國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。