買法拍房子要注意什么

1、盡可能詳細了解法拍房的情況

購房者在拍賣房產(chǎn)前，務必對房產(chǎn)的現(xiàn)實狀況做一個詳細全面的了解，即前期的摸底工作要扎實。另外，還要多調(diào)查，多跑腿，盡量競買自己熟悉的房子。

2、先識別“輪封”房

對于拍賣房源最好先去拍賣公司、檔案中心或者國土局了解清楚。比如，究竟有多少個法院查封?如果有多個法院查封同一套房子，行業(yè)內(nèi)將其稱之為“輪封”。而競得“輪封”的法拍房，即便銀行可如期放款，但是由于有多個債權人，就會一時間難以分配。這樣一來，未來產(chǎn)權過戶的風險就會非常大，而且拖的時間也長。

3、注意其余增加的費用，做好衡量

建議大家在即使看過評估報告的情況下，也要去調(diào)查更多的住房詳情。要關注標的物，要注意除購房成本后增加的相關費用，比如是否存在未到期的租約?是否存在物業(yè)管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。

4、確保資金到位，不然會浪費保證金

對自身財務狀況一定要有一個很好的了解。比如在房產(chǎn)拍賣成交后通常是需要一次性付款的，即使可以貸款也是要將很多成本計算在內(nèi)的，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發(fā)放的情況下，則有可能會產(chǎn)生其他問題。

買法拍房的手續(xù)

在法拍房競拍正式開啟之前，法院會通過既定的網(wǎng)拍平臺發(fā)布拍賣公告，公告時間長短取決于拍賣財產(chǎn)類型。按照法律規(guī)定，拍賣動產(chǎn)，應當在拍賣15天前公告;拍賣不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)權，應當在拍賣30天前公告。因此，競買人參與網(wǎng)絡司法拍賣應從以下步驟開始：

1、首先，法院在查封債務人房產(chǎn)之后，會由法院委托專門的評估機構，給出一個住房評估價格，一般來說這個評估價格就是起拍價格，要低于市場兩三成。

2、其次，法院會將法拍房源信息掛到競拍平臺，例如人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)，淘寶司法拍賣網(wǎng)，京東司法拍賣網(wǎng)、公拍網(wǎng)等平臺，并在平臺上面放出競拍房源的相關信息，其中包括地址、權屬、居住情況等。

競拍公告發(fā)出之后，競拍人一定要詳細閱讀競拍公告。減少因?qū)π畔⒘私獠蛔?，而造成競拍人對競拍財產(chǎn)造成的錯誤判斷。

3、隨后，就是競拍人確定要參與競拍之后要交納的保證金了。在競拍程序結(jié)束之前，競拍人需要以實名成功給交納保證金，才能取得競拍資格。

一般情況下，不交納保證金，將無法參與競拍，例外情況是，執(zhí)行申請人參與競拍的，可以不交納保證金，但是債權數(shù)額小于保證金數(shù)額的，則需要按照差額部分交齊保證金。

因此，即使是法院確認的具有優(yōu)先購買權的競拍人，只要不是申請執(zhí)行人，均需繳納保證金才能參與競拍。保證金一般是法拍房起拍價格的10%-15%，大多都收取10%。

4、在出價競拍期間。競拍時間不得少于24小時，而且網(wǎng)絡司法拍賣統(tǒng)一采取從起拍價格開始，逐漸遞增的方式出價，每次出價必須是整倍數(shù)。如果競價結(jié)束前5分鐘，沒認出價，最后出價即為成交價格，

如果競拍結(jié)束前5分鐘有人出價，競價時間自該出價時間順延5分鐘。競拍人的出價時間已進入網(wǎng)絡司法拍賣平臺服務系統(tǒng)的時間為準。

要注意的是，網(wǎng)絡司法拍賣并不限制參與競拍的人數(shù)，也就是說即使只有一個人報名參與，只要在其競價期間以不低于起拍價的價格至少出價一次，競拍就會成功。

5、法拍房按照規(guī)定可以拍賣三次，若第一次流拍，則第二次起拍價會降到第一次的80%~90%，第二次流拍，則第三次的起拍價格將會繼續(xù)降到第二次的80%~90%。

若是三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。所以一般法拍房的成交價格都會比市場價低。

6、競拍成交之后，競拍人就可以拿著成交確認書，在法院規(guī)定的時間內(nèi)，將尾款轉(zhuǎn)入法院規(guī)定的賬戶當中。

之后由法院出具司法裁定書、解封、審稅、過戶，競拍人拿房產(chǎn)證。

7、競拍結(jié)束后。如果拍賣成交，除了成功拍得房產(chǎn)的競拍人的保證金會直接算入房款，其余競拍人不論出價與否，保證金都將于24小時內(nèi)退回原賬戶中。如果流拍，法院應在30天內(nèi)在統(tǒng)一平臺再次啟動拍賣。法律規(guī)定，第二次拍賣可以在第一次起拍價的20%范圍內(nèi)確定起拍價的降價幅度。

8、拍賣財產(chǎn)的交付和過戶。拍賣成交后，網(wǎng)絡司法拍賣平臺將通過系統(tǒng)自動生成確認書并公示。根據(jù)法律規(guī)定，拍賣財產(chǎn)的所有權自拍賣成交裁定書送達買受人時才轉(zhuǎn)移。