住房?jī)r(jià)格如何評(píng)估

1、位置、面積， 地處優(yōu)越地段的地價(jià)比地處地理位置差一些地段地價(jià)要高。

2、地形、地質(zhì)， 不良的地形將會(huì)增加工程前期的施工費(fèi)用,提高建筑成本,還會(huì)影響到土地功能的發(fā)揮,因而地價(jià)較低。例如,在山坡上已經(jīng)建有了一個(gè)工廠,那么處在其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格將要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格低。

3、形狀、用途， 一般來(lái)說(shuō),三角形等不規(guī)則土地,由于利用率低,其價(jià)格自然也會(huì)有所下降， 而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。

4、交通、環(huán)境， 土地的街道是否屬于主干道,主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否,都會(huì)影響土地的價(jià)格。

5、 朝向、樓層， 良好的住房朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉?yáng)光的射入,有利于通風(fēng),可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境,對(duì)居住者的身心健康有益。

6、采光、通風(fēng)， 住房門窗的方向與設(shè)計(jì)對(duì)于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),住宅的通風(fēng)要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動(dòng),是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。

7、建設(shè)質(zhì)量， 質(zhì)量問題是在挑選商品房的過(guò)程當(dāng)中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個(gè)重要標(biāo)志。

8、物業(yè)管理狀況 ， 二手房咨詢安居的首要條件是有屋可居,但若沒有良好的物業(yè)公司,只能是居而不安。因此,購(gòu)房者在購(gòu)房的同時(shí)還要挑選一家好的物業(yè)管理公司,以保證居住時(shí)的舒適的方便。

如何算房?jī)r(jià)?

1、一套某重點(diǎn)中小讀書場(chǎng)所55平方米的兩居室地產(chǎn)：建筑年代為1999年，樓層為4/6，有小區(qū)和物業(yè)，朝向?yàn)槲?，雙氣，普通裝修。房?jī)r(jià)該是多少?折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)住房的折扣期限是50年，年折舊率為2%，即16年×(-2%)=-0.32;樓層：作為4層樓的房子，在多層(6層)建筑中，該住房樓層加分為+2%。

2、朝向：朝向也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，這套住房朝西，應(yīng)該是-1%。重點(diǎn)中小讀書場(chǎng)所：+15%。

3、計(jì)算：以當(dāng)?shù)厣唐沸路康木鶅r(jià)6500元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。因此得出，該住房的成交單價(jià)應(yīng)在5460元。