二手房交易流程：住房繼承、買賣、贈與哪個劃算？

二手房交易流程中，除了常規(guī)的住房買賣，其實還有很多種住房交易方式。尤其是市民在辦理住房過戶手續(xù)的時候，都希望能把過戶費用盡可能的減少。目前住房過戶主要有三種方式：住房繼承、住房贈與以及普遍的住房買賣。不過這三種過戶方式哪一種劃算呢？房子過戶后想要再賣出去，又是哪種過戶方式要交的稅多？

繼承劃算但條件嚴苛

在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人去世后才可以進行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。如果財產(chǎn)人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。

如果財產(chǎn)擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當(dāng)然，遺產(chǎn)必須是被繼承人生前屬于個人的財產(chǎn)。

贈予費用少但風(fēng)險高

其他親人，即便是兄弟姐妹，也不可采用繼承的方式，只能挑選贈與過戶與或者買賣過戶。

如果是一套面積80方，原價80萬，現(xiàn)價值100萬元的住房，在其交費高的情況下和贈與對比。一般房產(chǎn)買賣中，屬于二套房買賣，且需要交納營業(yè)稅的情況，交費是高的。

三種方式費用比較

繼承過戶：280元登記費

贈與過戶：280元登記費、3萬元契稅（3%）（二套購房）、4000元公證費(千分之3至千分之4公證費)，總計交費：34280元。

買賣過戶：不需交納營業(yè)稅：80元登記費、3萬元契稅（3%）（二套購房）、個人所得稅（100-80）*20%=4萬元、480元交易費，總計：70560元。

需交納營業(yè)稅：80元登記費、3萬元契稅（3%）（二套購房）、5.5萬元營業(yè)稅(5.5%營業(yè)稅)、個人所得稅（100-80）*20%=4萬元、480元交易費，總計：125560元。

如果在幾年后想把手上的房子賣掉，繼承、贈與以及買賣過戶得來的房產(chǎn)所要交納的費用也各不相同。

舉個例子。以80方，原價80萬，現(xiàn)價值100萬元的住房為例，假設(shè)買家是首次買房，總共要繳納的費用為：

繼承房產(chǎn)交易時

五年內(nèi)住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、營業(yè)稅：5.6%3、個稅：1%4、手續(xù)費：建筑面積*65、工本費：80元6、公證費：2%夫妻1%。

五年外住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、營業(yè)稅：建面140方及以上（評估-原值）5.6%3、個稅：二套及以上1%4、手續(xù)費：建面*65、工本費：80元6、公證費：2%、夫妻1%。

贈予房產(chǎn)交易時（直系親屬）

五年內(nèi)住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、營業(yè)稅：5.6%3、個人所得稅：1%4、手續(xù)費：建面*65、工本費：80元6、公證費：2%。

五年外住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、營業(yè)稅：建面140方及以上（評估-原值）5.6%3、個人所得稅：1%4、手續(xù)費：建面*65、工本費：80元6、公證費：2%

贈予房產(chǎn)交易時（非直系親屬）

五年內(nèi)住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、營業(yè)稅：5.6%3、手續(xù)費：建面*64、工本費：80元5、公證費：2%6、偶然所得稅：20%。

五年外住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、營業(yè)稅：建面140方及以上（評估-原值）5.6%3、手續(xù)費：建面*64、工本費：80元5、公證費：2%6、偶然所得稅：20%（備注：夫妻更名、繼承、贈予、遺失補證以原產(chǎn)證發(fā)證日期為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)以購房日期為準(zhǔn)。）

普通交易房產(chǎn)

五年內(nèi)住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、營業(yè)稅：5.6%3、個人所得稅：1%4、手續(xù)費：建面*65、工本費：80元。

五年外住房需要繳納的費用：1、契稅：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、個人所得稅：1%3、手續(xù)費：建面*64、工本費：80元。

在費用中，占大頭的依舊是稅費，首次購房的，可根據(jù)購買的面積不同享有優(yōu)惠。而且賣房人在住房出售的時候，距離買房時間不足5年，要上營業(yè)稅。

另外從住房的性質(zhì)上來說，商品房、經(jīng)濟適用房、房改房交納的交易費也不同，分別是每平6元、每平3元、每平1.5元，再加80元登記費。贈與和繼承都不需要交交易費，只需交280元登記費。

綜合來看，如果是準(zhǔn)備用于長期自住的房產(chǎn)，用住房繼承過戶劃算，其次是住房贈與過戶。但是如果是將來房產(chǎn)還準(zhǔn)備再次出售的話，由于贈與過戶要繳納高額的所得稅，所以用買賣過戶反而比贈與過戶更劃算。