住房評估價格怎么算的

住房評估價即住房在市場情況下所具有的實際價值，需要先計算出將住房重新建造所需消耗的人工，材料以及住房土地使用費用等，然后按照住房現(xiàn)在的折舊率進行住房價值的折舊，扣除折舊之后的價值即為當前住房的評估價值。住房的價值受到住房的結(jié)構(gòu)、建造費用、使用年限、地理區(qū)位、配套、朝向、土地費用等因素的影響。

住房價格評估的要素

1、折舊(房齡)：

指的是住房因為時間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進入折舊期，一般說來，磚混結(jié)構(gòu)等房子的折舊期限是50年，那么每年的折舊率應(yīng)為2%。

2、土地生熟程度：

指的是基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度以及土地的平整程度。簡單的理解，就是抵押住房周圍的設(shè)施的完善程度。其評判標準主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為好。(三通一平指水、電、道路通，土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。)

3、資本化率：

把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率，其影響因素包括：自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益下降(相對值);因通貨膨脹帶來的不動產(chǎn)和收益的增加(絕對量);還貸后自有資金的增加。

4、基準地價：

基準地價是土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

5、標定地價：

是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。大家可以簡單的理解為所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似住房(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價格。