70年產(chǎn)權(quán)到期續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?

原來土地制度設(shè)計(jì)主要是體現(xiàn)國有性質(zhì)。但現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)情況已經(jīng)不同。將來工業(yè)、商業(yè)可能會(huì)有償續(xù)期，但住宅的趨勢(shì)是免費(fèi)續(xù)期。

上周末，持續(xù)熱議了大半年的溫州部分住房20年土地使用證到期問題，終于迎來了國家層面的初步解決方案。12月23日，國土資源部正式發(fā)布過渡性安排辦法，針對(duì)溫州等地少數(shù)住房土地使用權(quán)到期后“兩不一正?！保翰恍枰岢隼m(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)。

此舉被看作是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，但問題是，國土資源部只是一個(gè)過渡性的解決方案。此外，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，溫州按照住房建設(shè)用地使用權(quán)的精神進(jìn)行了到期登記交易，多數(shù)人仍持觀望態(tài)度，甚至曾談過交易終止交易合同。據(jù)報(bào)道，一位接近國土部門的知情人士透露，目前中國土地管理制度中，土地使用權(quán)到期續(xù)期是肯定的。但短期內(nèi)不會(huì)實(shí)施，因?yàn)檫@會(huì)影響到三、四線物業(yè)市場(chǎng)的庫存。土地使用權(quán)期滿后是否應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?這些問題有待進(jìn)一步澄清。對(duì)此，記者采訪了國土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云。

政策要先考慮民眾需求

溫州這一舉措，被評(píng)為具有風(fēng)向標(biāo)意義，值得全國去推廣嗎?

這不可不說是一個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”，但毫無疑問的是，溫州有指導(dǎo)作用。因?yàn)槿珖鞯氐那闆r不同，溫州是一個(gè)特殊的事件。據(jù)我所知，20年的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)國家并不是特別大。溫州現(xiàn)在為什么不賺錢，一個(gè)原因可能是因?yàn)楫?dāng)年太便宜了，所以給了20年的產(chǎn)權(quán)，這是地方政府的規(guī)定。這是個(gè)問題，自然政府想解決這個(gè)問題。此外有些房子可能已經(jīng)結(jié)束，如果更新財(cái)產(chǎn)持有人的錢，顯然是不合適的?，F(xiàn)在我們看到了這樣的結(jié)果。

國土資源部目前正在引入一種過渡性的辦法，即你不需要申請(qǐng)續(xù)期，不收取費(fèi)用，正常的交易和登記程序，你怎么看待這種做法?

已經(jīng)推出了這樣的過渡措施，相當(dāng)于解決了問題，不影響現(xiàn)在的每一個(gè)人生活。我們當(dāng)然會(huì)說，為什么現(xiàn)在不可解決，這主要是有關(guān)土地管理部門，一些專家和學(xué)者認(rèn)為，土地的自動(dòng)更新，這不符合公共制度，所以反對(duì)的聲音比較大。

我認(rèn)為，任何政策都要符合社會(huì)保障的需要，生活和工作要和平，其他是不重要的。當(dāng)然，這背后還有一些好處，因?yàn)槿绻皇敲赓M(fèi)的，相關(guān)部門將有很大一部分收益。

住宅就該免費(fèi)續(xù)期

但畢竟民間反對(duì)的聲音比較大，有媒體透露，國土資源部相關(guān)人士認(rèn)為，到期收費(fèi)是肯定的，您認(rèn)為呢?

我還聽到有專家說，即使土地使用權(quán)到期后續(xù)費(fèi)1塊錢，也是象征土地國有制。我認(rèn)為，這屬于自我安慰。因?yàn)椤段餀?quán)法》已經(jīng)規(guī)定了，土地最高使用權(quán)70年，屆滿自動(dòng)續(xù)期。那什么叫自動(dòng)續(xù)期?我們來倒推一下，就是不管交不交費(fèi)都要續(xù)期，否則干嗎要規(guī)定一個(gè)“自動(dòng)”續(xù)期呢?

其他媒體采訪我時(shí)，我也說了，《物權(quán)法》并沒有說土地使用權(quán)到期一定會(huì)收費(fèi)。原來土地制度設(shè)計(jì)主要是體現(xiàn)國有性質(zhì)。但現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)情況已經(jīng)不同。將來工業(yè)、商業(yè)可能會(huì)有償續(xù)期，但住宅的趨勢(shì)是免費(fèi)續(xù)期。

不該鼓勵(lì)用稅代費(fèi)

但是，不會(huì)有這樣的問題，現(xiàn)在新房比老房子貴，我們必須購買二手房，市場(chǎng)將出現(xiàn)混亂?這個(gè)聲音，也很多。

這是擔(dān)心。事實(shí)上，我們應(yīng)該鼓勵(lì)人們購買二手房，因?yàn)閼?yīng)該充分利用這些資產(chǎn)。你看，外國的房子，很多都是幾百年，幾百年的房子，還在。我們?nèi)タ戳耍浅Ａw慕。前幾天，有消息說，美國買不起公路，英國人無力維修地鐵，這實(shí)際上表明人們?nèi)栽谑褂?，這些設(shè)施仍在充分利用。

我聽到一個(gè)聲音，是在處理土地使用權(quán)續(xù)期問題時(shí)，要代征稅費(fèi)。我認(rèn)為錯(cuò)了。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的費(fèi)用是國家土地所有權(quán)的象征，稅收是一種義務(wù)，完全不同于財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。雖然在經(jīng)濟(jì)上可能存在一些不同的關(guān)系，但它混淆了權(quán)利和義務(wù)，這是不可取的。

現(xiàn)在有一個(gè)問題是，按照現(xiàn)在的過渡辦法，還是填寫住宅建設(shè)用地使用權(quán)的初始起始日期和有效期限。那么，這會(huì)不會(huì)影響房子的正常銷售呢?

這在法律意義上，即使填寫是在日期之前，但也可以作為財(cái)產(chǎn)變更的依據(jù)，因?yàn)樗墙?jīng)政府同意的。無論你把房子賣給我，還是我賣給別人，它都可以作為改變產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。

最終需用法律解決

那么，什么時(shí)候會(huì)徹底解決土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)這個(gè)問題?

其實(shí)這涉及一個(gè)操作性的問題，現(xiàn)在給人的感覺就是在“拖”。拖到大家都滿意、都能解決的時(shí)候。但問題是，越拖時(shí)間越久，轉(zhuǎn)手越多，問題可能越多?？偛粫?huì)讓最后一個(gè)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)吧。特別是現(xiàn)在大多數(shù)住房產(chǎn)權(quán)是70年，房子到了65年肯定沒人買。

既然如此，那您認(rèn)為，解決土地使用權(quán)續(xù)期問題，最終應(yīng)該怎么辦?是要修法嗎?

最后，要盡快從法律層面解決這個(gè)問題。通過法律指導(dǎo)、規(guī)范，直至這個(gè)問題得到徹底解決，出臺(tái)了詳細(xì)的轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移條例。但是，無論是延期還是收費(fèi)，都必須符合物權(quán)法的一致。人們常說，“胳膊不可拗大腿”，做了一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，“物?quán)法”現(xiàn)在相當(dāng)于大腿，其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)則等不可違背。