商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)何種情況買(mǎi)家可以退房

1、開(kāi)發(fā)商"五證"不全的

如果開(kāi)發(fā)商的五證(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》)不全，那開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是不合法的，屬于違規(guī)操作。如果你在不知道這種情況的前提下簽訂了購(gòu)房合同，合同是無(wú)效的。這種情況下購(gòu)房者要求退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該返還購(gòu)房者交的所有房款，以及這段時(shí)間內(nèi)房款產(chǎn)生的利息。

注意：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2、未經(jīng)購(gòu)房者允許私自更改樓房規(guī)劃設(shè)計(jì)的

購(gòu)房者收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子的戶(hù)型、朝向、面積等，與合同中約定的出入很大。在購(gòu)房者并不知道實(shí)情的情況下，開(kāi)發(fā)商私自更改住房規(guī)劃，直接構(gòu)成違約。此時(shí)購(gòu)房者有權(quán)提出解約，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。

3、高于合同約定時(shí)間沒(méi)法辦理產(chǎn)權(quán)證的

購(gòu)房合同中會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的期限作出約定，由于新房辦理房產(chǎn)證，都是開(kāi)發(fā)商一手操辦，如果開(kāi)發(fā)商由于某種原因無(wú)法在合同約定期限內(nèi)辦出來(lái)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者可以提出退房。

4、開(kāi)發(fā)商逾期交房催促后仍交不了的

開(kāi)發(fā)商都會(huì)將交房日期寫(xiě)進(jìn)合同中，如果開(kāi)發(fā)商高于交房日期還沒(méi)有交房，被視為逾期交房。購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商催告，開(kāi)發(fā)商有一段時(shí)間的延展期，若被購(gòu)房者催告后，過(guò)了延展期還沒(méi)交房，購(gòu)房者可以單方面解除合同。

5、住房出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題的

出現(xiàn)以下質(zhì)量問(wèn)題的，可直接退房，并要求開(kāi)發(fā)商解除合同并賠償：

（1、住房主體部分的質(zhì)量，經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)認(rèn)定不合格的;

（2、由于住房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響購(gòu)房者正常使用的。

通常情況下，住房主體質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)提供《竣工備案表》，如果收房時(shí)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有提供，購(gòu)房者需要警惕了。

6、房子被開(kāi)發(fā)商拿去做二次抵押的

這種情況在新房比較少見(jiàn)，但是也有案例。有的開(kāi)發(fā)商在施工期間缺少資金，將一部分已經(jīng)建好的房子拿去銀行做抵押。拿到貸款后，又將這部分房子賣(mài)給了購(gòu)房者，而購(gòu)房者并不清楚房子已被抵押過(guò)一次。這時(shí)，購(gòu)房者一旦查清，可以立即要求退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付雙倍的賠償。

7、住房面積差高于3%的

收房時(shí)實(shí)際測(cè)量的建筑面積，與合同中標(biāo)明的面積差，高于3%的話，購(gòu)房者有權(quán)向開(kāi)發(fā)商提出退房。并在提出退房之日起30日內(nèi)，要求開(kāi)發(fā)商將已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

退房時(shí)有哪些注意事項(xiàng)

1、購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商可以挑選是否要行使合同解除權(quán)?！渡虾Ｊ猩唐贩款A(yù)售合同》第七條所規(guī)定的合同解除權(quán)的行使主體是開(kāi)發(fā)商，而不是違約的購(gòu)房者。因此，購(gòu)房者違約后，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行挑選，開(kāi)發(fā)商可以要求購(gòu)房者退房，追究他們的違約金;當(dāng)然也可以要求購(gòu)房者繼續(xù)履行合同。

2、無(wú)法貸款或貸款不足并不是“不可抗力”。法律意義上的不可抗力是指不可預(yù)見(jiàn)也無(wú)法預(yù)見(jiàn)、不可戰(zhàn)勝也無(wú)法戰(zhàn)勝的客觀情況，主要是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等。而貸款問(wèn)題顯然不是這樣，它有著復(fù)雜的主觀因素，比如購(gòu)房者故意不提供銀行要求的收入證明的材料，當(dāng)然就無(wú)法貸款了。而且，目前大部分的預(yù)售合同都有如果貸款不足，應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金的形式補(bǔ)足的約定，這更加說(shuō)明了貸款問(wèn)題并不可成為一種“不可抗力”。

3、期房進(jìn)行了預(yù)告登記就是一種“準(zhǔn)物權(quán)”。根據(jù)上海目前的房地產(chǎn)登記條例，預(yù)售合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記手續(xù)。這時(shí)，購(gòu)房者就擁有了這套房地產(chǎn)的“準(zhǔn)物權(quán)”，某種意義上說(shuō)，這套房子已經(jīng)不是開(kāi)發(fā)商的了。因此，任何一方要退房，都要雙方前往交易中心辦理“撤銷(xiāo)登記”，并不是想退就退這么簡(jiǎn)單的