買房待你如初戀 退房虐你千百遍 且退且珍惜

“買房待你如初戀，退房虐你千百遍”。買房容易退房難是不少人的共識(shí)，房子不像其他商品，可以輕松享受“無理由退貨”。

可是由于開發(fā)商所選項(xiàng)目原規(guī)劃變更，實(shí)際面積縮水、遲遲未動(dòng)工、開發(fā)商資金不足等各方面的原因，達(dá)不到購房者預(yù)期想要的效果，造成購房者不得不挑選退房。那么，在什么情況下購房者主動(dòng)申請退房是合法無責(zé)的，如何辦理退房手續(xù)、賠償違約金，辦理過程當(dāng)中又有哪些注意事項(xiàng)？

一、退房條件

1、延期交付住房

這一現(xiàn)象在住房買賣中比較嚴(yán)重，延期交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般高于30-90天，如果開發(fā)商還不可交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、實(shí)測住房面積不符

交房時(shí)如果住房的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的偏差比絕對(duì)值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計(jì)

在簽訂購房合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，如擅自變更住房戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，須經(jīng)購房人同意才行。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。

4、住房質(zhì)量不合格影響使用

住房質(zhì)量不合格是房子的“硬傷”。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，因住房質(zhì)量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

5、房子產(chǎn)權(quán)有問題

房子產(chǎn)權(quán)有問題，如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟(jì)糾紛，造成購房人很難拿到住房產(chǎn)權(quán)，這完全可以要求退房，如不退房可行使法律權(quán)利。

6、購房合同無效

開發(fā)商售賣房產(chǎn)必須證件齊全才能動(dòng)工、售賣。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于開發(fā)商手續(xù)不全，是無效合同，開發(fā)商理應(yīng)返還購房人交納的房款。

7、存在合同欺詐等其他問題的

開發(fā)商在出售住房之前就把所售住房押，或賣給購房人后，又把房子押給他人，購房人查明后，可起訴認(rèn)定購房合同無效，此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可；住房為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該住房權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權(quán)利等情形的，均可要求退房。

8、遲延辦理住房所有權(quán)登記

根據(jù)購房合同約定或法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理住房所有權(quán)登記屆滿后高于1年，由于開發(fā)商的原因造成無法辦理住房所有權(quán)登記的,可以要求退房。

9、按揭合同不可辦理

因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下來按揭貸款的。

10、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售住房之前就把所售住房抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。

二、退房辦理流程

1、購房人發(fā)出退房通知

購房人可通過掛號(hào)信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任造成退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等；如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不可商議一致等原因造成退房的，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、15天內(nèi)辦好各種手續(xù)

買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

3、開發(fā)商退還房款

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付總房款千分之一的違約金。

三、退房注意事項(xiàng)

1、違約金就高不就低。

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。

2、定金雙倍退還。

根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以挑選適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購房人的原因造成退房，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。

3、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘。

根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。

4、辦房產(chǎn)證前退房更省事。

業(yè)主是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修住房時(shí)或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個(gè)較長時(shí)間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

退房不容易。對(duì)于購房者，就必須要認(rèn)真看好其中的退房條件，掌握好退房辦理流程和注意事項(xiàng)，依照協(xié)議行事，對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請退房。縱使遇到開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。