房貸等額本息是怎么計算出來的

等額本息每月還款額計算公式為：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

下面舉例說明：假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應償還本息和為1324.33元。上述結(jié)果只給出了每月應付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解。仍以上例為基礎，一個月為一期，第一期貸款余額20萬元，應支付利息840.00元(200000×4.2‰)，所以只能歸還本金484.33元，仍欠銀行貸款199515.67元;第二期應支付利息837.97元(199515.67×4.2‰)，歸還本金486.37元，仍欠銀行貸款199029.30元，以此類推。

房貸等額本息提前還款劃算嗎

等額本息是否利于提前還款要分情況來對待。

1、如果是提前還貸，等額本息和等額本金的差異會不會拉大呢，其實等額本息還款方式中，前期每個月還款額度中，本金額度少、利息額度較多，不利于提前還款。如果有提前還貸的打算，收入又比較穩(wěn)定，還是建議挑選等額本金。

2、對于兩種還款方式，提前還貸也有學問。根據(jù)理財?shù)慕ㄗh，如果挑選等額本息，還款期已過二分之一，已經(jīng)償還了大部分的利息，就不用挑選提前還款了;如果采用的是等額本金還款，期限已過三分之一，本金也已經(jīng)還了大半了，剩下的利息已經(jīng)越來越少，挑選提前還款的意義也不大。

3、如果從現(xiàn)實資金的利用率情況來說，通過提前還貸來享受首套房貸新政，對貸款余額較少的購房者比較合適。因為貸款余額越少，購房者支付現(xiàn)金也越少。而對于不再購買新房的消費者，如果手有余錢，是否要提前還房貸，關(guān)鍵要看余錢的所得能否覆蓋房貸成本，如果不行，則要考慮提前還貸;如果可以，則不必急于還貸。